关于对房地产企业企业所得税培训的讲话稿

Ⅰ 急需 浅议房地产开发企业的企业所得税筹划 的参考文献！！

- 试论房地产开发企业的税收筹划 作者:袁红, 期刊 中国科技信息CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION 2006年 第21期
- 房地产开发企业税收筹划探讨 作者:庄惠平, 期刊-核心期刊 经济与社会发展ECONOMIC AND SOCIAL DEVELOPMENT 2008年 第08期
- 房地产企业税收筹划问题研究 A Research of the Taxation Planning of Real Estate Enterprises 作者:姚卓朋, 期刊 嘉兴学院学报JOURNAL OF JIAXING UNIVERSITY 2006年 第z1期
- 房地产行业税务筹划 作者:徐峰, 期刊 中国高新技术企业CHINA HIGH TECHNOLOGY ENTERPRISES 2007年 第03期
- 房地产开发企业土地增值税税收筹划 作者:田歌, 期刊-核心期刊 商场现代化MARKET MODERNIZATION 2007年 第31期
- 房地产开发企业的税收筹划分析 作者:陶建军, 期刊-核心期刊 当代经济CONTEMPORARY ECONOMICS 2007年 第23期
- 房地产企业土地增值税筹划分析 作者:马圣君, 期刊 技术与市场（上半月）TECHNOLOGY AND MARKET 2008年 第05期
- 房地产企业税收筹划问题研究 作者:徐敏, 期刊 科技信息（学术版）SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION 2007年 第21期
- 房地产企业税收筹划问题研究 作者:徐敏, 期刊 科技信息（科学·教研）SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION 2007年 第21期
- 浅析房地产企业土地增值税的税收筹划 作者:刘巧梅, 期刊 时代经贸（学术版）ECONOMIC & TRADE UPDATE 2008年 第03期

Ⅱ 房地产企业如何预缴企业所得税

房地产开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门批准经济适用房项目开发、销售的文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定执行。

房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，

按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函〔2008〕44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

(2)关于对房地产企业企业所得税培训的讲话稿扩展阅读：

预计利润率暂按以下规定的标准确定：

（一）非经济适用房开发项目

（1）位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%

（3）位于其他地区的，不得低于10%。

（二）经济适用房开发项目

经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发<经济适用房管理办法>的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关规定的，不得低于3%。

Ⅲ 关于房地产企业所得税题目

根据国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）文的规定，以题中已知条件，得：

一、2003年度应纳税所得额

A项目预售收入预计营业利润额 = 2 580 * 20% = 516万元

2003年度应纳税所得额 = 516 – 100 = 416万元

二、2004年度应纳税所得额

A项目可售面积单位工程成本 = （15 000 + 7 000） / 10 = 22 000 / 10 = 2 200元/平方米
A项目预售收入调整应纳税额 = （2 580 – 1 * 2 200） – 516 = 380 – 516 = –136万元
A项目当年销售收入营业利润额 = 21 600 – 8 * 2 200 = 21 600 – 17 600 = 4 000万元

B项目预售收入预计营业利润额 = 8 000 * 20% = 1 600万元

2004年度应纳税所得额 = （–136） + 4 000 + 1 600 – 500 = 4 964万元

三、2005年度应纳税所得额

A项目当年销售收入营业利润额 = 2 700 – （10 – 1 – 8） * 2 200 = 2 700 – 2 200 = 500万元

B项目可售面积单位工程成本 = （35 000 + 5 000） / 20 = 40 000 / 20 = 2 000元/平方米
B项目预售收入调整应纳税额 = （8 000 – 4 * 2 000） – 1 600 = 0 – 1 600 = –1 600万元
B项目当年销售收入营业利润额 = 30 000 – 12 * 2 000 = 30 000 – 24 000 = 6 000万元

B项目当年平均销售单价 = 30 000 / 12 = 2 500元/平方米
视同销售项目应税销售额 = 5 * 0.02 * 2 500 = 250万元
视同销售项目销售成本 = 5 * 0.02 * 2 000 = 200万元
视同销售项目营业利润额 = 250 – 200 = 50万元

C项目预售收入预计营业利润额 = 7 000 * 20% = 1 400万元

2005年度应纳税所得额 = 500 + （–1 600） + 6 000 + 50 + 1 400 –600 = 5 750万元

注意，上述计算中，未考虑应交的营业税及附加，均假设该些税费已计入各期期间费用中。

另外，自2006年1月1日起，国税发[2003]83号文已失效，改为执行国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）文。

Ⅳ 房地产开发企业企业所得税怎么预交

企业所得税采取季度（月）预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。但，一直存在两种观点。一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢？ 首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。 其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的通知》（国税函[2008]44号）规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。也就是说房地产开发企业预计利润额，只是月（季）预缴所得税的计税依据“利润总额”的其中的一部分，而不是其全部。 再其次，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函[2008]635号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。 综合以上理由，笔者认为，房地产开发企业直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税的观点是错误的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

Ⅳ 房地产开发企业所得税汇算清缴怎么做

（一）关于每季度预交。根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。

当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

(5)关于对房地产企业企业所得税培训的讲话稿扩展阅读：

实施的影响：

新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。”

一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。

二是有利于提高企业的投资能力。新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。

新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。

Ⅵ 房地产开发企业如何做好企业所得税汇算清缴工作

（一）关于每季度预交。根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
（三）关于收入。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》（财发[2003]55号）第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
（四）关于成本、费用扣除的税务处理。企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。筹办期业务招待费等费用税前扣除问题，根据《企业所得税法实施条例》第四十三条和第四十四条规定，企业正常生产经营活动期间发生的业务招待费、广告费和业务宣传费，可以按企业当年收入情况计算确定扣除限额。但是，对于在筹办期间没有取得收入的企业发生的上述费用如何进行税前扣除，未作具体规定。考虑到以上费用属于筹办费范畴，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》明确，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。
（五）可以预提（应付）的成本费用。包括：（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在有相关合同、协议或其他证明资料的前提下，可以预提合同总金额的10%，计入成本对象的开发成本中。（2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可以按照预算造价合理预提建造费用。该公共配套设施必须符合在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造并且不可撤消，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由房地产开发企业承担的物业管理基金、公共维修基金或其他专项基金。
（六）企业在开发区内建造的配套设施。企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，若属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除。若属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
（七）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本。其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
（八）关于停车场核算。国税发[2009]31号第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

Ⅶ 关于房地产企业所得税的预缴

1. 去年按33%预缴的所得税是不会给你退回的。

2.所得税的税率都是25%。不过房地产预缴所得税主要考虑预缴的毛利率。因为预缴税款=毛利X税率。毛利的规定请参照国税发[2009]31号。

3.你想退回所得税，那要等整个工程结算以后，再进行一次全面的计算，是否退回那时候才知道，现在是不知道的。

4.房地产开发企业按销售、预售销售额，预交企业所得税，根据商品房所处的位置和商品房性质（例如，经济适用房），根据国家税务总局“关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知”（国税函[2008] 299号)，非经济实用房，根据开发项目所在位置，开发预计利润率分别不得低于20%、15%、10%；经济适用房不得低于3%。管理费用在预交所得税时，不做扣除，待汇算清缴时再扣除

5.至于其中如何使用税率的问题，税务机关会根据你销售数量来分别确定的。

(7)关于对房地产企业企业所得税培训的讲话稿扩展阅读：

"税"（又称税赋、税金、税收、赋税、税捐、捐税、租税）指政府为了维持其运转以及为社会提供公共服务，对个人和法人强制和无偿征收实物或货币的总称。各国各地区税法不同，税收制度也不同，分类也不同，概念不尽一样。税的中文称呼，在中国各个朝代、各个中文地区对税的称呼也有差异。税制即指税收制度，由纳税人、课税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、计税依据、减免税和违章处理等要素构成；税种指税的种类，差异表现为纳税人和课税对象的不同，税种总合构成“税制”。

Ⅷ 房地产公司企业所得税处理

一、首先房地产公司开发项目所得税的管理主要分为两块：
1、商品房销售部分：这部分的纳税人才是房地产公司
2、建设安装工程部分：这部分的纳税人是工程承包方

二、税务部门对所得税的管理：
1、如果帐目健全，核算真实的话可以申请查帐征收，而查帐征收中就有一个预征的概念，就是纳税人每月或者是每季度根据利润自己计算出税款预先申报缴纳，然后年末税务部门再查帐汇算清缴，多退少补。

2、如果没有帐目或者帐目不健全不真实的话，那么税务部门就会采用核定征收，
核定征收也分两种，一种是核定应税所得率征收，一种是定额征收。而房地产业一般都是实行核定应税所得率征收，什么意思呢？就是税务部门会根据行业不同、营业额高低制订出各行各业的大概成本利润率（税务部门叫做应税所的率），房地产业应该是10%-12%左右，建筑业应该是6%-8%左右，而企业所得税税率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地产业税率是2.5%-3%，建筑业税率是1.5%-2%左右，这种管理方式近似于营业税的管理，就是不会管你利润的高低，收入是多少，一律按收入附征，其纳税时间是当月税款次月15日前申报缴纳。

3、几个特殊规定：其一，对于建筑业的收入实现时间确认比较特殊，由于工程项目清算时间跨度长，工程期内工程款的支付一般都是采取的预支、借款等形式，所以税务部门规定不管支付的工程款是暂借还是预支都视同收入实现
其二，房地产业收入确认的特殊规定：房地产开发商收取的一切费用都算收入，包括代办证件费用、代收的物业管理费装修水电费等杂费
其三，对经济适用房、普通住宅有特殊优惠政策，如有需要了解私下再谈。
其四，现阶段房地产业优惠政策是国家对于经济危机所出台的临时优惠政策，并不会长久，所以不要拿现在的政策指导以后的经营。

三、企业对企业所得税的财务处理：
1、查帐征收方式下的财务处理：
a、预交所得税：
计提：
借 所得税费用
贷 应交税费——应交所得税
缴纳：
借 应交税费——应交所得税
贷 银行存款
结转：
借：本年利润
贷：所得税费用
b、汇算清缴：
如果预交数大于汇算清缴计算出来的应缴数，一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上年度企业所得税抵缴下一年度应缴纳的税款。这种情况下，企业的会计处理为：
借：其他应收款——所得税退税款
贷：以前年度损益调整——所得税费用
如果预交数小于汇算清缴计算出来的应缴数会计处理同a
2、核定征收下企业所得税一般不进行汇算清缴，其他会计处理同a

四、房地产企业所得税处理的几个误区：
1、核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交？是的，建安合同低建安税收的确会少交，但是房地产中有土地增值税会相应提高，得不偿失。
2、隐瞒销售收入是否减少税收？是，但是开具发票会响应减少，即使购房人现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时就会出现麻烦，迟早会暴光。

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Ⅸ 关于房地产企业所得税

当前国税部门房地产企业所得税存在的主要问题 (一)房地产开发企业纳税素质上存在的问题。内 1．国税系统管辖容的房地产开发企业均为新办企业，会计核算水平、办税能力普遍有待提高。国税系统管辖的房地产开发企业均为2002年以后新办的企业