⑴ 房地產公司的法律風險主要有哪些
(一)政策、法律風險
1、土地供給政策風險
我國在調控的情況之下，供給可能放得開一點，口子大一點，有時候口子小一點，在香港也出現由於土地供給的問題，使房地產市場的大起大落。土地是有限的，土地供給是制約房地產開發最大的政策風險。
2、開發建設政策風險
建設的程序、建設的運行、實施過程中，勘察、設計、監理各方面關系的組織、處理是否有問題，任何一個問題的出現，都會影響到開發的效果。
3、交易與產權政策風險
4、價格政策風險
5、金融政策風險
6、住房分配和消費政策風險
作為一個開發企業，除了把自己內部的小環境做好以外，要考慮大的環境。有的開發商抱怨，保障房建多了，對他的房子就有影響。這個觀點可以理解，但不能接受。作為一個圍觀的企業，要考慮政府在這個地方要建多少套保障房，這個保障房是否建在你的邊上。
(二)縮短建設周期的法律風險
1、違反基本建設程序，未批先建或邊批邊建。
2、為盡快完成拆遷開工建設，對被拆遷人實行違規強制拆遷。
3、盲目加快工程施工進度，壓縮施工工期，不講究法定施工規程，工程施工圖紙未經審查即開始施工，邊施工邊設計等等。
(三)不合理節約開發成本的法律風險
1、迫使承建企業以低於成本的價格競標。
2、明示或暗示設計企業或者施工企業違反工程建設強制性標准，降低工程質量。
3、建設項目必須實行工程監理而不實行工程監理。
4、明示或暗示施工企業使用不合格的建築材料、建築構配件和設備。
(四)違規建設、銷售的法律風險
1、違反規劃審批條件，擅自提高容積率或更改規劃設計，想方設法增加可供出售的建築面積。
2、不滿足條件即開始實施預銷售，向購房人收取預訂款性質的費用。
3、一房多售等等。
(五)企業合同法律風險
企業合同法律風險指在合同簽訂、履行、變更和轉讓、終止及違約責任的確定過程中，企業因合同條款不利或者履行不力或者其他外部因素致其合同目的落空或者利益受損而給企業帶來損失的可能性。
現代企業最終都需要通過合同的形式開展經管管理並獲得企業利潤，然而面對復雜多變的經濟生活或者某些組織個人的投機取巧、言而無信，訂立或者履行合同稍有不慎就可能導致利益受損甚至導致一個正常企業的破產或者解散。
結合現代企業的合同管理狀況，合同法律風險主要體現在如下幾個方面：
1、合同條款的風險。合同條款不全面或者簽訂不利於自身的合同條款，致無法有效追究違約方法律責任或者因遭受欺詐而使企業財產或者經營遭受損失。
2、合同因違法而無效的風險。合同條款違反法律法規的強制性規定或者因合同不符合生效要件致合同部分或者全部無效，無法達到訂立合同的目的。
3、表見代理的風險。蓋有企業公章或者合同專用章的空白合同被本企業或者其他人員違規或者違法使用，從而與善意第三方形成不符合本企業意願的合同。
4、合同履行不能的風險。合同主體、合同相對方的實際履約情況未做合同審查，從而因欺詐或者合同履行不能而致利益受損。
5、合同檔案風險。合同檔案管理不完善，致企業商業秘密外泄或者無書面依據去追究合同相對方的違約責任。
⑵ 學房地產有沒有法律風險
不太理解什麼意思，學習怎麼還能有法律風險呢，只要不去觸犯法律酒可以
⑶ [轉載]房地產項目合作開發的法律風險、對策及如何起草
按照該司法解釋對合作開發房地產的定義，可以看出，合作開發房地產有三個法律特徵：一是共同出資；二是共享利潤；三是共擔風險。近些年來，隨著房地產業的發展，合作開發房地產的現象非常普遍。上述司法解釋摒棄了共同經營的要價，「共同經營」不是合作開發協議的法律特徵，它並不影響法院對該協議性質的判斷，使合作開發房地產不同於聯營。2、合作方式的多樣化（１）從出資方式上看，當事人可以土地使用權、資金等有形資產出資，也可以技術、勞務等無形資產出資。實踐中，往往以土地使用權和資金作為出資。 （２）從組織方式上看，可以分為法人型（項目公司型）合作開發和合夥型、合同型合作開發（後兩種統稱為非法人型聯營，即非項目公司型）。現實中，因採用非項目公司型的合作方式不用組建新的企業法人，比較簡便靈活，故非項目公司型的合作開發是目前房地產合作開發中採取比較多的方式。但「三資」企業的特殊性，一般採取項目公司型的方式合作開發房地產。（3）對外名義上，可以以雙方共同名義開發，也可以以其中一方的名義開發（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配銷售款或者利潤等（5）雙方的資質上看，表現為雙方都有資質，土地提供方沒有資質但資金提供方有資質，土地提供方有資質但資金提供方沒有資質。 （二）法律風險1、合作開發合同被認定無效的法律風險； 在實務中，很多合作開發合同由於簽訂時沒有仔細審查其合法性，導致在土地價格大幅度上漲後，土地轉讓方毀約，用的最多的理由就是主張合同無效，由於房地產的法律規制多，稍有不慎，就可能面臨合同無效的風險。 司法解釋規定合作開發必須具備的特徵為：共同投資、共享利潤、共擔風險。若不具備這些特徵，該「合作」的性質便有待商榷。實踐中通常表現為： 提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。根據土地使用權的性質，分別適用劃撥或出讓土地使用權轉讓的相關法律法規。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 提供資金的一方當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。 提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 《解釋》規定，不承擔經營風險的合作開發合同按照合同實際內容、真實目的給合同定性。而當事人簽訂的「名不副實」的合作合同，多數是為了規避我國關於土地使用權轉讓、房屋轉讓及禁止企業間直接借貸的相關法律法規，若當事人之間不發生糾紛，則通常「相安無事」。但是，一旦糾紛發生，原先設定的合同條款很可能為無效條款，當事人就需要面對恢復原狀、賠償損失、行政處罰等相關法律後果，其結果很可能是一方成為法律上的犧牲品。例如實踐中一方利用合同無效的瑕疵，主動提起合同無效之訴，以達到不履行合同或者提前收回投資款的目的。 甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 無效的合作開發房地產合同財產後果的處理 在本文中提到了導致合同無效的幾種情形，合同一旦被確認無效，就會涉及到當事人之間的財產處分問題。《合同法》第58條之規定，「合同無效或者被撤銷後，因該合同所取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任合同被認定無效後對財產的處理」。另最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第45條規定，「經審查認定無效的合同，一方依據無效合同取得的財產應當返還對方。因合同無效給對方造成損失的，應按過錯責任原則由過錯方賠償損失。過錯方承擔賠償責任的賠償金數額，應相當於無過錯方的實際損失。雙方均有過錯的，按過錯責任大小各自承擔相應的責任。雙方故意嚴重違反有關法律、法規而致合同無效的，應追繳雙方已經取得或約定取得的財產」。 但鑒於合作開發房地產合同的特殊性和復雜性，不能簡單的返還財產、賠償損失草帥處理了事。在尚無新法對此類合同無效的處理做出明確規定前，暫且可以參照最高人民法院《關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第46條之規定，視不同情況分別處理：「合作建房合同被確認無效後，在建或已建成的房屋，其所有權可確認歸以土地使用權作為投資的一方所有，對方的投資可根據資金的轉化形態，分別處理：（１）資金尚未投入實際建設的，可由以土地使用權作為投資的一方將對方投入的資金予以返還，並支付同期同類銀行貸款的利息；（２）資金已轉化為在建中的建築物，並有一定增值的，可在返還投資款的同時，參照當地房地產業的利潤情況，由以土地使用權作為投資的一方給予對方相應比例的經濟賠償；（３）房屋已建成的，可將約定出資方應分得的房產份額按現行市價估值或出資方實際出資占房屋造價的比例，認定出資方的經濟損失，由以土地使用權作為投資的一方給予賠償」。 2、土地提供方的土地使用權存在瑕疵的法律風險；（1）劃撥土地審批手續 劃撥土地使用權作為投資，所產生的風險主要表現為：劃撥土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的，應當認定合同有效。也就是說，劃撥土地使用權用於房地產合作開發的，合作合同有效與否取決於政府的一紙「批文」。因此在發生糾紛時，政府想使合同繼續履行即可下批文，若政府不想合同繼續履行，即可由劃撥土地使用權人直接訴請合作合同無效。而通常情況下，劃撥土地使用權人和政府保持著「良好的關系」。這無疑對資方是不利的。建議，在與土地方合作開發房地產時，第一步需要確認的就是土地使用權的性質，如確屬土地劃撥使用權，應在合同中約定由其中一方或者多方，辦理土地使用權出讓手續並繳交土地使用權出讓金。現實中，辦理土地使用權出讓手續一般與房地產開發同步進行（2）項目公司型合作開發應將土地使用權過戶至項目公司名下；（3）甲方有土地使用權但無資質，乙方有資質，以乙方名義開發，應將土地使用權過戶至乙方名下。如果產生糾紛，則對甲方極為不利，因為很有可能將面臨，該合同被認定為名為聯營（合作）實為掛靠（出租營業執照和資質證書）的無效合同的風險。 3、資金提供方資金不到位或未足額出資的法律風險； 出資不到位糾紛在合作開發房地產中較為常見，出資不到位的行為性質為違約，違約方應當依照約定承擔違約責任，直至合同解除。關於出資不到位，如何分配利潤的問題。如果在合同中約定：僅以投資數額確定利潤分配比例的，才按實際投資比例分配利潤。如果合同明確約定了分配比例，則不管當事人是否足額交納出資都不受該條款的制約，而應該按照違約責任來追究出資不到位一方當事人的責任。因此，在合作人出資不到位的情況下，其他依約出資的合作人應當及時處理該問題，要求未出資的出資人出資，並且依約承擔違約責任，若未出資人依舊不出資，其他出資人可以解除合作合同。當然，合作人也可以在合同中中對出資人未依約出資的情形，約定具體的處理方式，以減少糾紛解決成本。 4、因一方印章使用不善，給另一方帶來不可估量的其他經濟損失的法律風險； 5、一方利用財務上便利，在財務上做技術處理轉移利潤、銷售款等； 6、一方利用其關聯企業通過合同簽訂、簽證等方式轉移利潤、銷售款等； 7、投資爭議的法律風險 對投資額的增加或者利潤的減少按照過錯確定分配比例；因不可歸責於當事人的過錯或者當事人過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤比例分配。 8、利益分配爭議的法律風險 合作開發房地產案件中，經常會出現房屋實際面積與合同約定的面積、規劃建築面積不符的現象。這往往是因為市政規劃的變更、當事人對項目設計方案的變更等原因導致的。房屋實際面積在不同的情況下，可能超出規劃建築面積，也可能少於合同約定的面積，以下將分別進行論述。 在合作過程中，房屋實際面積超出規劃建築面積，首先應經過有批准權的人民政府批准，未經批準的，當事人請求分配的，不予受理，已經受理的，駁回起訴。向人民政府主管部門申請批准可能導致兩種不同結果，一種是批准，另一種則是被認定為違章建築。如前一種結果，超出部分經政府主管部門批准合法後，當事人對該部分面積分配比例沒有約定的，可以協商約定分配比例；協商不成的，可以參照合同約定的分配比例分配。如審批結果為後一種，超出部分被政府主管部門認定為違章建築的，將會予以拆除，其損失由當事人按照各自的違約責任分別承擔；雙方違約責任無法確認的，參照合同約定的投資比例分擔。同時，房屋實際面積的增加可能直接導致投資數額超出合同的約定（第二種可能是房屋實際面積不增加但實際投資數額同樣超出合同的約定），對於增加的投資數額，當事人對不符部分數額的分擔比例，可以參照合同約定的當事人各方的投資數額比例分擔，沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。但出現上述第二種可能的，當事人存在過錯導致投資數額增加的除外。 由於房地產開發過程中遇到變更規劃、資金不到位、施工、合同約定不明等原因會導致實際建築面積少於合同約定，容易引發糾紛。在出現房屋的實際建築面積少於合同約定的面積時，當事人不能協商達成一致 ，則需追究過錯人的責任，按照過錯責任原則，根據過錯當事人的責任，在分享利潤時少分相應的份額。在排除當事人過錯或者當事人過錯無法確定的情況下，按照約定的利潤分配比例確定。 9、合作開發違法、違章建築的法律風險 違法、違規建築主要包括無相關國土或規劃手續的工程，建設性質、規模與建設工程規劃許可證內容不符的工程。如果合作開發出現違法違規建築，合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，法院不予受理；已經受理的，駁回起訴。實踐中，當事人只能「曲線分利」，遇有此類糾紛有兩種處理方式：一是，補辦相關手續，承擔相應行政責任，使得「違法、違規建築」變為「合法建築」，再行要求利潤分配；二是，若對於「違法違規建築」的形成，一方沒有過錯，無過錯方可以向過錯方要求違約賠償。10、以預售款充抵出資，利益不受法律保護的法律風險 預售款屬於提前獲得的預期利益，且該預期利益的真正實現具有一定的風險性，如開發商將其充抵投資參與利潤分配，等於是將風險轉嫁給了購房者，為保護房屋購買人的合法權益不受侵犯，我國《城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設，不得挪於它用。該條款對商品房預售資金的用途做了嚴格規定，強制其用於有關的工程建設，旨在防止開發商將預售資金任意擠用。同時，《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》也再次明確規定，合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 11、債務風險 甲方將面臨該項目以外的，乙方的其他債權人通過法律手段，從該項目中主張權利的風險；各方均面臨對外互負連帶責任的風險。 （三）對策1、慎重選擇合作夥伴 甲乙雙方均應注意的問題（1）聘請熟悉房地產開發項目運作和熟悉房地產開發企業管理的資深律師，提供全程法律服務；（2）在考察決策階段，充分聽取項目策劃、規劃、設計、建築、金融、稅務、監理工程師、會計師、律師等專家的意見；（3）注意審查對方主體資格或身份是否合法適格；（4）選擇合法的合作形式，處處體現共同投資、共同經營、共享利益、共擔風險的真實意思；（5）重合同守信用；（6）自始至終都注意收集對方的房產、車輛、開戶銀行及帳號、債權債務情況、實際辦公地或居住地等信息資料；（7）在履行合同過程中，注意完善往來函件的簽收手續；（8）發生糾紛，互諒互讓，友好協商，和平解決。 甲方應注意的問題（1）注意考察乙方資金實力；（2）注意核實乙方資金來歷是否合法；（3）避免造成非法集資、避免造成詐騙、避免造成洗錢等違法犯罪行為發生。 乙方應注意的問題（1）注意調查甲方項目的真實性和合法性；（2）注意調查核實甲方土地所有權是否被抵押或被司法查封；（3）注意從側面調查了解甲方負責人的人品及誠信度。2、預防合作合同無效 第一，合作開發房地產合同當事人均不具備房地產開發經營資質的，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第二，土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，合同無效。 第三，未經批准改變土地用途，簽訂的合作開發房地產合同無效。 第四，違法、違章建築； 第五，改變手續； 第六，四類轉性合同；3、簽訂條款完備周詳的合同（1）准確敘述該項目的現狀：包括項目地址、已取得的批准文件、批准證書等；（2）准確羅列該項目有關債權債務情況，並約定分擔辦法；（3）合同中應當對合作模式作出明確約定。特別需要注意的一點是，合作方應當對合作項目的運行機製作出約定，即相關權力機構的組成及議事規則，以及出現決策僵局的時候該如何處理。 合同、印章、財務管理；工期、簽證管理；（4）合同中應當對合作條件作出明確的約定。關於合作條件，各方如何投資，何時以何種形式投資，違反投資約定該如何處理等都需要明確約定。 以項目公司型合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；如一方以土地使用權入股，該土地使用權需要評估。（5）合同中應當對土地使用權條款作出詳細約定。合同應明確合作開發項目的土地使用權的取得方式；土地使用權出讓金的支付情況；達成合作後，土地使用權的權屬；如項目用地原為劃撥用地，應明確補辦土地使用權出讓手續的主體及相關費用的承擔。（6）對合作開發房地產過程中各種審批程序及證照辦理的義務人作出明確的約定，實踐中因約定不明，相互推諉辦理行政審批，致使項目不能順利進行的情況時有發生。（7）合同應當明確約定投資額增加、建築面積減少時的分配方法；建築面積增加時的政府審批手續、增加面積的成本分擔及面積分配方式。（8）合同中應當對項目資金的監管作出約定，避免一方完全控制賬務的情況發生。預留印鑒中的財務章和人名章不應由一方掌管，而應由各方分別管理，這樣有利於合作各方相互制約和監督。（9）雙方均應對有些重要事實的真實性和合法性，作鄭重承諾或保證；（10）盡可能要求對方支付定金、或履約保證金、或提供擔保、或提供反擔保；（11）對各方都應當有一些限制性約定，例如約定：未經對方同意，任何一方不得將本合同有關權利義務轉讓給第三人等；（12）要明確約定利益分配辦法：分配時間、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，則應明確房屋性質、具體位置、棟號、樓層、朝向、建築面積或套內建築面積等事項；（13）明確約定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明確約定違約責任：針對不同的違約情形約定具體的承擔金額或承擔比例；對於嚴重的根本性違約情形，要約定違約超過一定具體期限時，應承擔較大的違約金額或較大的違約比例，違約方除應按照約定承擔違約責任外，守約方有權解除合同，自解除合同通知達到違約方時合同解除；（15）明確約定合同解除後的清理、交接、撤場等的具體辦法；要特別約定因嚴重的根本性違約而導致解除合同時，違約方必須在合同解除後的幾個工作日內，自行撤出辦公及施工現場；同時還應約定包括違約金在內的有關款項的結算支付時間；（16）明確約定解決爭議的辦法；（17）註明合同份數及合同生效的條件，註明每份合同具有同等法律效力，合同附件與合同具有同等法律效力；（18）將與原件核對無誤的有效營業執照、資質證書、身份證、資信證明、批准文件、批准證書、房屋分配表及圖紙等作為合同附件；（19）注意除在落款處蓋章、簽字蓋手印外，還要對每份合同都蓋上騎縫章。
⑷ 企業法律風險防範培訓心得體會
參加「企業法律審核專題研討會暨合同風險防範培訓會」的心得體會1
10月8日至10月9日，有幸參加股份有限公司的「企業法律審核專題研討會暨合同風險防範培訓會」，收獲頗多，感悟也頗多。作為項目上的一個經營管理人員，要牽涉大量的經濟合同，通過這次會議的學習，讓我系統地了解到企業法律總顧問整個體系，企業法律顧問在企業經營中所發揮的重大作用，從而思考作為項目合同管理人員，如何構建合同風險防範體系，為今後做好項目經營工作，增強企業的風險防範，提高企業項目盈利能力作出貢獻。
一、企業法律總顧問的定義及基本定位
企業總法律顧問，是指取得企業法律顧問執業資格，由企業聘任，專門從事企業法律事務工作的企業內部高級管理專業人員。企業總法律顧問對企業法人代表人或總經理負責，其主要職責是參與企業重大經營決策，並依法提出法律意見，保證企業合法合規經營，維護企業和出資人的合法權益。企業法律總顧問是連結協調企業高層管理者，各業業務管理部門和法律事務部門的重要紐帶。
二、合同管理過程中的法律審核重點
1、合同主體的合法性
關於施工項目，其合同主體的合法性，主要是指分包商、材料供應商的合法性，對其合法性的審核，主要審核其企業營業執照、資質證書、安全生產許可證、授權、財務能力及履約能力等方面。尤其注意資質的承攬范圍是否滿足工程分包的需要。因此，在引進分包商時，一定要對分包商進行資格審查，合格了再根據需要引進。
2、合同條款的合法性
合同條款的合法性，主要審查是否違反了國家法律法規的規定，是否危害了企業的利益，產生糾紛的處理方式等方面。
3、合同簽訂的審核流程
合同簽訂前，其合同文本必須經過各專業部門會簽或會議審核，報領導審批後方可進行簽訂。
三、保障措施
1、領導重視。唯有領導重視經營過程中的法律審核，營造一個「依法治企」的大環境，推廣全員法律審核，讓企業所有員工都自覺地遵守法律審核，完善法律審核的程序，才能更好地開展法律審核工作。
2、制度體系。法律審核的長效機制必須有科學的制度來維持。因此，制定一套完整、科學、全面的制度體系相當重要。
3、人員素質。法務人員需要有全面的知識體系，熟悉企業的經營管理和運作模式，才能更好地開展法律審核工作。法務人員更要堅持學無止境，學無邊界的態度，帶動企業全員學習，打造學習型企業，法制化企業。
企業合同法律風險防範
建築施工企業的主要經營內容就是建築工程投資、承包施工任務。要投資、要承包施工任務，就離不開合同。建築施工企業使用的合同不僅種類多，而且數量多，無處不在。
所以上海企業法律顧問在建築行業中加強員工，特別是中高層管理人員的法律知識培訓，培養法律思維、強化法律意識、提高法律素質。加強市場開發人員、財務管理人員、人力資源管理人員、物資管理人員、質量安全管理人員、合同管理人員的法律風險培訓等;通過參與合同起草、審查合同條文、參加合同談判、監督合同履行等企業合同的全過程管理來強化企業的合同信用，同時通過對企業合同的審查，防範企業合同風險;通過指導企業建立健全各項生產經營制度，及時收集保存對外經營證據，從而在今後處理糾紛時使企業處於有利的地位。企業在合同管理、生產經營管理、招投標等各方面都有了法律顧問的把關，避免了法律漏洞，也就使其他單位或個人沒有空子可鑽，不得不自覺履約，從而也就有效預防了糾紛的發生。今後即使發生訴訟糾紛，由於已做到「未雨綢繆、有備無患」，也將使企業在訴訟中處於不敗之地。
規避經營風險作用。企業在生產經營過程中，風險總是不可避免的，建築施工企業遇到的風險更大、更多。將經營風險降低到最小直至規避掉，是每個企業的共同願望。那如何才能將風險降低到最小或直至規避掉呢?這就需要企業法律顧問的幫助。上海企業法律顧問作為企業法律事務專業人員，在常年從事施工企業內部法律工作過程中，積累了豐富的經驗，對本企業經營活動潛在的風險有著比他人更深刻的認識，從而直接可以為企業提供參謀。另外，上海企業法律顧問認為有必要時，
「擋箭牌」作用。法律顧問是企業處理人情關系的「擋箭牌」。人情關系大多會有利於企業的發展，但有時卻會嚴重影響企業的經營。有了法律顧問，在碰到類似情況時，企業負責人就可以理直氣壯地說「這事我也拿不準主意，我們有法律顧問，要先徵求法律顧問的意見」，巧妙地予以推託。上海法律顧問作為企業的法律事項代言人，在企業遇到各種刁難和麻煩時，不僅可以為企業提供法律依據，而且可以直接為企業出面處理。有了法律顧問，企業負責人可以「有事找我們的法律顧問談」為由，對不願直接見面的當事人予以迴避。
對執法不守法的震懾作用。施工企業在工程實施過程中，經常遇到業主、地方政府部門(特別是有一定執法權的政府部門)以自己是政府執法部門身份和地位對施工企業要挾或從中作梗。上海企業法律顧問是國家承認的企業內部的「准司法人員」，因此，企業法律顧問出面談判，就會給對方有一種無形的心理壓力，使對手不敢提出無理要求或有所收斂。由於特殊身份，由企業法律顧問直接出面處理相關事宜時，更會給對手一種強大的壓力，從而收到意想不到的效果。
企業法律風險防範培訓心得體會
隨著法律服務市場競爭日益白熱化，企業法律顧問毫無疑問已成為所有律師爭相瓜分的蛋糕。如何贏得顧問單位的信賴，如何為顧問單位提供優質的法律服務，先進的法律服務理念起著至關重要的作用。正如王佳強律師所言的，律師要有管理的思維，才能更好的服務好顧問單位。
通過此次培訓，我深刻意識到企業管理滲透到法律服務中去的必要性和重要性。
首先，了解是溝通的開始，每一個企業都有自己的行業特性，受到影響的因素也是多種多樣的，存在的法律風險也是多樣化的，如何通過在日常的企業管理過程中，通過尋找企業管理與法律防範相結合的契合點，才能真正滿足顧問單位的實際需要，解決其在日常經營管理過程中遇到的法律問題。
從微觀的角度出發，按不同的分類標准，企業主要存在以下幾種風險類別：（1）按照企業所需生產要素，可以分為人力資源風險、資本風險、設備運行和工藝風險、材料風險、產品風險、技術風險、信息風險、知識產權風險等；（2）按企業的主要活動或主要經營環節，可分為材料采購風險、籌資風險、投資風險、製造風險、市場營銷風險、收賬風險、會計工作風險、安全風險、企業技術活動風險、人事活動風險、信息系統風險、企業組織變革風險；（3）按照供應鏈的順序，可以分為來自供應商的風險、采購風險、生產風險、市場營銷風險、來自客戶的風險。每一個企業風險類型都隱含著法律風險，作為法律顧問如果能主動的參與到其中為企業在這些環節中提供法律服務，這樣才能讓顧問單位看到法律顧問在其中的價值。
從宏觀的角度考慮，我們也可以根據企業的不同運營模式，判斷企業可能存在的法律風險。比如有的企業是採取連鎖加盟經營模式，那麼其可能存在品牌搶注、品牌延伸、與加盟企業之間的利益沖突等特有的法律風險；或者我們從顧問單位企業規模的大小去判斷，規模大的企業通常具有勞務派遣的用工形式、人員流動性強的特點，在人力資源這一塊可能存在更多的法律風險，規模小的企業為了企業發展可能會在企業融資這一塊存在更多的融資風險，此時我們可以根據其經營模式固有的法律風險制定一套有針對性適用於企業管理的法律風險防範體系。
其次，做好企業法律顧問也要從企業的發展角度出發為企業提前做好商標注冊、看好財務報表、做好行業分析報告、查詢關聯企業工商檔案信息、企業管理隱含的刑事犯罪法律風險防範培訓講座等工作，多角度多層次全方位為企業提供法律增值服務。
最後，我認識到了法律服務工作成果量化的重要性。法律顧問服務如何體現自己的重要性，除了通過訴訟幫企業挽回實實在在的經濟損失之外，平時服務過程當中，書面化的工作報告、每個年度的工作報告是十分必要的，這樣不僅能體現律師對工作嚴謹負責的精神，更能成為你提高法律顧問服務費用的一個事實根據。
綜上所述，在過去，企業法律顧問或許只是幫企業審審合同，代理訴訟糾紛，企業家們根本體會不到法律顧問在企業發展過程當中的價值，為了減少經營成本，企業在年度財務預算中會盡可能減少法律顧問方面的預算。作為法律顧問的服務者，如果能提升服務理念，提高法律顧問的附加值，體現在企業法律顧問單位的日常經營管理過程中，我深信，企業法律顧問法律服務將贏得企業家們的信賴與支持！法律顧問服務市場也將迎來充滿希望的春天。
⑸ 董振武律師——《房地產企業管理與法律風險防範實戰課程》課程提綱
董振武律師——房地產項目投資決策階段風險防範
【課程綱要】
一、投資決策不可忽視的九大風險因素解讀及案例分析
（一）投資決策階段不可忽視的九大風險因素
（二）案例分析
案例1：面積超標，經濟適用房成爛尾
案例2：資金鏈斷裂，企業面臨破產
案例3：廣廈失房地產業發展的黃金十年
二、科學決策的八大策略
（一）科學決策的八大策略
1、做好可行性論證
（1）房地產投資可行性論證的五大任務和三項目的
（2）可行性論證過程中最容易犯的六種典型錯誤
（3）如何讓可行性論證由「報告」到切實「可行」
（4）可行性論證過程中應關注的十大要點
（5）合理設計可行性論證流程的「天龍八步」
（6）可行性論證操作流程圖
（7）模板一：項目可行性研究報告內容指引
模板二：××項目可研報告
2、做好前期法律風險防範
（1）項目用地取得使用權的一般法律程序
（2）獲取項目的六種方式
（3）一級開發權的獲取及模板
模板一：土地一級開發所需文件匯總
模板二：土地一級開發政府談判交流提綱範本
模板三：土地一級開發協議範本
（4）一二級聯動的四種模式及五大關鍵管控點
（5）必須招拍掛的情形
（6）項目直接轉讓的法律分析與風險防範
（7）股權收購獲取項目的法律分析與風險防範
模板一：法律盡職調查報告
模板二：法律意見書
模板三：合作開發協議
3、做好投資收益的控制
（1）成本預測
（2）稅務分析
（3）項目資金預測
模板一：可研經濟測算經濟指標部分模版
模板二：× ×項目經濟測算
（4）經濟效益與敏感性分析
模板：× ×項目敏感性分析
4、做好經濟環境預測
5、做好信息的收集
6、合理選擇合作方式
（1）五種合作方式
（2）與合作風險有關的因素
（3）不同合作方式的潛在風險與關鍵管控點
7、各部門參與配合
（1）財務、物業等部門參與投資決策的必要性
（2）各部門在投資決策過程中的分工與配合
8、與政府資源和諧對接
（1）企業行為與政府資源和諧對接的五大切入點
（2）如何處理地方政策與國家政策的沖突
（3）開發商如何協調與地方政府之間的利益關系
董振武律師——房企不同拿地方式的操作及風險防範
【課程綱要】
一、 房地產企業可以通過哪些途徑獲取土地
（一）房地產企業的六種拿地方式
（二）六種拿地方式的利弊分析
（三）房地產企業如何根據自身發展階段、發展規模選取符合自身條件的拿地方式
二、 一二級聯動獲取土地實操及風險防範
（一）如何成功獲取土地一級開發權
（二）土地一級開發成本構成及負擔、盈利點全程解析
（三）土地一級開發的不同階段所需法律文件匯總
1、前期開發的法律文件
2、土地一級開發的法律文件
3、土地一級開發成本類的法律文件
1）收購土地及拆遷的文件
2）基礎設施投資類文件
3）前期費用文件
4）計入土地一級開發成本的二級開發文件
（四）土地一級開發和二級開發有怎樣的關系？如何找到二者之間的契合點？
（五）土地開發一二級聯動的四種模式選擇及比較分析
（六）如何策劃前期資金投入保障資金安全
（七）如何合理合法避稅
（八）如何設定土地一二級聯動開發招拍掛時的合法壁壘
（九）如何做好項目可行性分析，處理好與拆遷相關事宜
（十）需要政府授權的法律文件以及每個階段政府需要審批的相關批文、需要政府辦理的所有相關手續的辦理程序全程展現
（十一）經典案例告訴你開發商成功實現一二級聯動的秘籍
三、 二級市場拿地方式實操及風險防範
（一）哪些情形必須進行招拍掛？招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍又是如何界定的？
（二）招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
（三）為什麼企業實力雄厚、准備充分卻無法成功通過二級市場拿地？其中症結何在？
（四）「招拍掛」獲取土地會踩到哪些「雷區」？
（五）如何避免「招拍掛」雷區？
（六）真實案例揭示哪些情形會導致「招拍掛」無效及其後果
（七）真實案例全程揭示通過「招拍掛」成功獲取土地的操作規程及技巧
四、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防範
（一）「精心策劃」的項目轉讓為什麼到頭來「竹籃打水一場空」？
（二）如何避免直接項目轉讓不至於因違反法律禁止性規定而無效
（三）如何看清直接項目轉讓的利弊不至於盲動
（四）如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
（五）真實案例全程展現直接進行項目轉讓獲取土地實操及風險防範
五、 股權收購獲取項目實操及風險防範
（一）收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
（二）股權收購如何做好合理避稅
（三）通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
（四）通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防範，事後如何處理？
（五）真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
六、 商品房包銷獲取項目實操及風險防範
（一）商品房包銷實現項目轉讓在法律層面如何實現
（二）商品房包銷實現項目轉讓要警惕哪些陷阱
（三）商品房包銷如何合理避稅
（四）真實案例生動再現商品房包銷實現項目轉讓的操作技巧及風險防範
七、 承包經營獲取項目實操及風險防範
（一）通過承包經營獲取項目有哪幾種方式？
（二）承包經營獲取項目幾種方式的不同之處及利弊分析
（三）企業如何審時度勢在幾種方式中進行取捨
（四）真實案例全面解析承包經營獲取項目實操及風險防範
八、模板
（一）土地一級開發相關法律文件模板
1、前期開發的法律文件
2、土地一級開發的法律文件
3、土地一級開發成本類的法律文件
（1）收購土地及拆遷的文件
（2）基礎設施投資類文件
（3）前期費用文件匯總
（4）計入土地一級開發成本的二級開發文件
（二）二級市場拿地相關文件匯總
1、招拍掛成功拿地策劃案
2、招拍掛拿地相關法律文件
（三）股權收購獲取項目相關文件匯總
1、股權收購獲取項目策劃案
2、股權收購獲取項目交流提綱
3、股權收購獲取項目盡職調查報告
4、股權收購獲取項目法律意見書
（四）商品房包銷獲取項目相關法律文件匯總
1、商品房包銷獲取項目策劃案
2、商品房包銷合同範本
董振武律師——房企規劃設計階段風險防範與限額設計
【課程綱要】
一、 規劃設計階段對項目成敗的影響及潛在風險分析
（一）規劃設計對建設項目總成本的影響
（二）規劃設計階段潛在風險分析
1、設計單位選擇沒有經過審慎調研與比較，後續配合困難
2、設計合同的擬定過粗，很多糾紛在後續解決時無據可查
3、沒有很好的運用限額設計，導致成本控制失利
4、各部門未能積極參與設計審圖，設計交不了圈
二、 房地產企業如何通過規劃設計階段的有效控制降低項目開發過程的潛在風險
（一）設計合同中不得忽視的四個問題與案例分析
1、設計合同中應嚴格確定總設計師及總設計師必須參加的會議與罰則
2、設計合同中應明確出圖數與免費修改情況
3、設計合同中應明確設計失誤的損害賠償責任與辦法
4、設計合同中應明確設計變更各方當事人的職責
（二）房地產企業限額設計實戰技巧及典型案例分析
1、設計周期與過程式控制制要點掌控
2、設計要求關鍵點分析
3、成本控制、設計深度與成果要求
（三）真實案例展現其他部門參與規劃設計的重要意義與職責
1、工程部門參與規劃的意義、職責與典型案例
2、預算部參與規劃設計的意義、職責與典型案例
3、物業管理部門參與規劃設計的意義、職責與典型案例
三、 規劃設計階段模板匯總
1、XX公司設計合同完備條款模板
2、XX公司設計任務書模板
董振武律師——建設工程施工階段關鍵管控點及風險防範
【課程綱要】
一、 建設工程施工階段產生的十七大致命傷及典型案例
（一）施工企業選擇不謹慎，導致後續糾紛不斷
（二）房地產合作開發處理不得當導致竹籃打水一場空
（三）招投標不合法導致合同無效影響工程結算
（四）建設工程施工合同條款不完備，導致抗風險能力弱
（五）建設工程施工合同無效、解除運用不當，合法權益保護不利
（六）沒有妥善處理在建工程抵押與預售的關系導致官司纏身
（七）工期延誤且被施工企業「牽著鼻子走」
（八）工程質量確有問題，但質量索賠時取證難、推進難
（九）企業無端捲入施工現場安全事故遭遇「獅子大開口」
（十）變更洽商手續不完備導致虛增工程成本
（十一）簽證管理混亂導致現場工程師亂簽證
（十二）因甲供材料出現質量問題或者工程延期問題引起的賠償責任問題
（十三）不合理的合同計價方式導致房地產企業需增工程成本
（十四）竣工驗收合格後出現問題方感為時已晚
（十五）工程管理不規范導致在工程款與質量索賠等訴訟中舉證困難
（十六）農民工鬧事使得開發企業長期不得安寧
（十七）開發商面對建築商的優先受償被動無措
二、 房地產企業建設工程施工階段風險防範措施及已經出現問題的補救方法
（一）施工企業選擇風險防範與典型案例解析
1、成功的施工企業選擇可以減少工程施工階段一半的風險
2、開發企業和施工企業的關系與利益平衡
3、施工企業選擇3大技巧
4、施工企業工程施工過程中常見的6種惡意行為與解決方案
（二）房地產合作開發法律風險與防範措施
1、房地產合作開發的幾種形式與操作方式
2、房地產合作開發合同的有效要件
3、兩種無效的合作開發房地產合同與法律後果分析
4、四類不屬於合作開發房地產合同的合同及處理原則
5、簽訂房地產合作開發合同應注意的十個問題
6、房地產合作開發過程中比較常見的糾紛解決方式
（三）招投標風險防範、問題解決之道與典型案例解析
1、哪些項目必須招標？必須招標未招標導致合同無效的三種情形
2、《招投標法》規定的導致中標無效的七種情形與法律後果分析
3、如何使「實質性談判」繞過招投標無效的紅線
4、招投標無效後應怎樣盡量減少損失？
5、招投標管理制度優化模板與招投標文件完備條款範本
（四）建設施工階段合同管理風險與合同管理體系建立
1、建設工程施工階段涉及的所有合同匯總與標桿企業合同比對分析
2、完備的合同條款對防範房地產項目法律風險的重要作用及案例分析
3、房地產企業合同管理體系的建立與關鍵管控點
4、房地產企業所涉不同類型合同的完備條款匯總及法律分析
（五）建設工程施工合同簽訂、履行風險防範及合同效力、合同解除權靈活運用
1、建設工程合同簽訂中的陷阱與防範
2、有效應對施工企業建設工程後履行抗辯權的三點建議
3、建設工程合同無效的情形、法律後果分析與應對策略
·建設工程合同效力認定
·黑白合同的四種情形與法院態度分析
·違法轉包、非法分包法律後果分析與開發商運用策略
·建築企業「內部承包」的法律問題及法律風險防範
·沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義及承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級導致合同無效條款的運用
·工程墊資及法律風險防範
·建築工程合同無效在實踐中的處理與運用
·合同無效工程款應如何支付
·合同無效，合同約定的違約條款能否適用
4、開發商合同解除權有效運用及對建築商合同解除權的應對策略
·建設工程施工合同法定解除條件的特殊規定與條件成就的認定
·建設工程施工合同解除後的處理
（六）在建工程抵押與擔保潛在風險分析與防範意見
1、簽訂在建工程抵押貸款合同的風險及防範
2、土地使用權抵押轉為在建工程抵押過程中的風險及防範
3、在建工程抵押權與建設工程價款優先權沖突的風險及防範
4、劃撥土地上在建工程抵押的風險及防範
5、在建工程抵押權與商品房預售的風險及防範
6、辦理在建工程抵押物保險的風險及防範
7、BOT模式下融資擔保和反擔保安排
（七）工期風險防範關鍵管控點、工期延誤解決之道與典型案例解析
1、開發商控制工程期限的要點
2、工期延誤的四大類別十種情形
3、不同情形的工期延誤開發商應如何應對以盡可能減少損失
4、建設工程施工合同無效情況下工期延誤的處理
5、開發商如何應對施工企業惡意罷工行為
6、開發商打贏工期索賠三大關鍵因素
（八）工程質量問題關系理順、妥善處理與典型案例
1、開發商是房屋質量的第一責任人，但是誰應該對開發商負責？
2、質量問題的五大責任方及其責任劃分
3、主體結構問題與其它質量問題通常表現形式與法律後果分析
4、工程質量索賠可否在工程欠款案件中提起反訴？什麼情況下可以提起？
5、打贏質量索賠案件不可逾越的過程——質量鑒定的實操技巧
6、業主提出質量問題保修困難的有效應對
7、未及時履行及保修期屆滿後保修責任
（九）法律層面如何防範、應對安全事故與典型案例
1、工地傷亡的四種情況與緊急處理辦法
2、工地傷亡的後果與防範
（十）變更洽商中容易出現的問題與管控措施
1、工程變更的責任劃分與工程變更、價款變更流程關鍵管控點
2、「非重大變更不在調價范圍內」將幫您省掉近千萬的工程款
3、「低中標、勤簽證、高索賠」應對策略
4、怎樣通過制度流程和人力資源管理的設計規避變更洽商中的風險
5、變更洽商制度、流程優化模板與變更洽商完備手續
（十一）現場簽證管理要點與解析
1、現場簽證容易出現的五大頑症
2、現場簽證管理之「對症下葯」
3、現場簽證管理制度、流程優化模板
（十二）甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律後果分
1、不同規模和不同老闆個性的房地產項目應如何選擇材料采購方式
2、甲指甲供、甲指乙供及代付材料款對工程決算的影響及法律後果分析
3、不同采購方式的風險表現形式與風險防範要點
（十三）預決算實戰技巧與風險防範
1、合同計價方式對工程款結算糾紛的影響及法律後果
2、工程款撥付技巧與支付手續
3、工程結算中拖欠工程款的利息的起算時間與計算標准
4、雙方當事人約定的利息加罰息的效力
5、開發商應對「以送審價為准」要點解析及典型案例
6、質保金結算實操分析
（十四）竣工驗收法律風險與防範措施
1、三種不同形式的竣工驗收與注意事項
2、竣工驗收的11個條件
3、竣工驗收應提交的材料、驗收程序與內容
4、竣工驗收的9個依據與20個標准
5、不能進行竣工驗收的工程
6、隱蔽工程竣工驗收需要注意的事項
7、竣工驗收備案及竣工驗收與竣工驗收備案的關系
8、竣工驗收的法律後果分析
9、與竣工驗收有關的11個法律問題
·建設工程施工有效，但建設工程竣工驗收不合格如何處理？
·建設行政機關的工程竣工驗收備案行為可訴嗎？
·一項工程未經竣工驗收，建設單位就擅自投入使用，此後該工程發生屋面滲漏、牆皮脫落、管道溢水等質量問題，應由誰負責？為什麼？它和發、承包雙方簽訂的質量保修合同是什麼關系？
·竣工驗收、結算、付款、交工之間的時間關系如何確定？
·竣工驗收備案屬於行政許可行為嗎?
·竣工驗收備案是行政監督管理嗎?
·竣工驗收備案是建築工程交付使用的必要條件嗎?
·竣工驗收備案可以提起行政訴訟嗎?
·關於工程未經驗收即投入使用的質量責任問題
·工程竣工階段有何風險？如何防範？
·如何加強竣工階段的監理？
（十五）開發商如何打贏工程欠款與質量索賠案件
1、工程欠款與質量索賠案件常見類型與產生根源分析
2、開發商對此類案件的法律風險防範及應對措施
3、工程欠款、質量索賠案件反其道而行可能會有意想不到的效果
4、建設工程糾紛不適用於專屬管轄的有關規定
5、建設施工過程中函件往來及簽收的重要性與要點把握
6、工程欠款、質量索賠案件中選擇法院和仲裁的利弊分析
（十六）農民工討薪實踐應對全接觸
1、農民工討薪的常見情形
2、農民工討薪根源分析
3、開發商應如何應對農民工討薪、解決農民工工資問題
（十七）建築商優先受償實操應對策略
1、《合同法》第286條關於優先受償權的規定、適用條件分析與實現程序
2、《物權法》實施後對《合同法》第286條的影響
3、優先受償權行使期限
4、開發商（發包方）對工程價款優先受償權的規避措施
三、 建設工程施工階段管理制度模板、相關配套表單及合同範本匯總
（一）建設工程施工階段管理制度、流程模板
1、工程文件資料管理規范
2、對供應商的評估管理規范
3、工程施工、監理及工程材料、設備采購招投標管理規范
4、工程施工組織設計審查規范
5、合同辦理、審批及存檔規范
6、乙方材料設備及乙方分包工程限價管理規范
7、工程預算、結算管理規范
8、對外付款審批責任規范
9、工程管理部工地檢查規范
10、洽商管理規范
11、工程結算管理規范
12、工程決算復審規范
13、設計變更、現場簽證管理規范
14、付款審批流程管理規范
15、材料采購管理規范
16、招投標管理規范
17、會議組織管理規范
18、處理與合作單位關系准則
19、工程管理部工地檢查制度
20、工程施工組織設計審查規范
21、施工圖紙會審管理准則
22、建設工程進度控制管理辦法
23、工程物資采購管理制度
24、工程質量控制及管理准則
（二）建設工程施工階段配套表單
1、認可材料、設備供應商評估表
2、供應商供貨情況評估表
3、合同審批及管理程序
4、限價工作流程
5、合同審批表
6、招投標流程
7、材料設備計劃單
8、材料控製表單匯總
9、材料設備選型定板及限價計劃
10、限價材料詢價情況比較表
11、價格審定表
12、三方簽訂及甲供材料超領用量表
13、招投標履行表
14、竣工結算單
15、工作聯系單
16、簽證單
17、中間驗收評分表
18、竣工驗收評分
19、付款情況表
董振武律師——房地產項目銷售物業階段常見糾紛解決途徑及法律風險防範
【課程綱要】
一、商品房銷售的幾種模式比較分析及風險防範
（一）商品房銷售的幾種模式比較及利弊分析
1、案例：不同商品房銷售模式的特點及合理應用
2、商品房銷售有哪幾種模式
3、不同商品房銷售模式利弊比較分析
4、不同房地產企業如何結合自身發展狀況選擇銷售模式
5、商品房銷售幾種模式如何操作才能獲益最多、損失最小
（二）銷售代理幾種模式的比較及利弊分析
1、銷售代理有哪幾種模式？房地產企業是不是一定要用銷售代理的方式售房？
2、房地產企業如何結合自身發展狀況選擇科學的銷售代理模式？
3、有何訣竅讓代理公司多賣房少付傭金？
4、如何做好傭金結算實操管控？
5、如何做好房款監管問題？
6、如何設計銷售代理合同才能避免銷售代理風險
7、真實案例全面展示如何通過銷售代理合同幫房地產企業有效規避銷售代
理風險
二、商品房銷售物業階段遇到的問題及風險防範
（一）商品房銷售過程中遇到的問題及風險防範
1、銷售代理中主要的法律風險與防範
（1）揭秘開發商與銷售代理商合同法律關系背後的故事
（2）開發商在銷售代理過程中的風險
（3）一線標桿企業是如何通過完備的銷售合同預測和防範風險，做到高枕無憂？對本企業有何借鑒的意義？
（4）真實案例教你全面規避銷售代理風險
2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風險及防範
（1）當前商品房銷售廣告與宣傳資料存在的問題
（2）商品房銷售廣告與宣傳資料的法律性質定位
（3）開發商會面臨哪些法律風險
（4）開發商如何防範銷售廣告與宣傳資料法律風險
3、商品房包銷行為的法律風險及防範
（1）商品房包銷中開發商、包銷人、購房人三者的角色定位
（2）包銷合同六大常見糾紛及其法律風險分析
4、商品房預售法律風險及防範
（1）商品房預售開發商可能遭遇的法律問題
（2）開發商如何防範商品房預售風險
5、銀行按揭貸款中的法律風險及防範
（1）銀行按揭中由於銀行、購房人的原因會使開發商面臨哪些困境
（2）開發商如何在銀行按揭貸款中做到防患於未然
6、商業地產銷售法律風險及防範
（1）商業地產有哪幾種盈利模式
（2）開發商如何科學選擇並成功運營適合自己的商業地產盈利模式
（3）商業地產投資中開發商可能遭遇的九大風險分析
（4）如何把控售後包租的合法與非法
7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對策
案例一：配套設施、座落、位置與廣告宣傳、合同約定不符
案例二：房屋面積差異大
案例三：房屋質量不合格
案例四：樓盤的實際環境、布局與模型不一致
案例五：認購書糾紛及處理
案例六：裝修標准與廣告宣傳、合同約定不符
案例七：逾期交房、逾期辦證糾紛
案例八：一房二賣糾紛
案例九：合同無效、合同解除糾紛
案例十：定金糾紛
案例十一：公攤面積、車位糾紛
案例十二：空氣質量檢測不合格
8、房地產商如何應對業主群體訴訟
（1）交房階段引發爭議或訴訟之應對方略
（2）規劃變更問題引發群體爭議或訴訟之應對方略
（3）回遷項目房屋質量問題引發群體爭議或訴訟之應對方略
9、商品房銷售中其他熱點問題法律分析
10、如何運用銷售手冊和銷講為商品房銷售開啟一路綠燈
11、收房時應讓業主簽好哪些法律文件來避免風險
12、開發商如何巧用現行法律從容應對物業交接中業主的種種刁難
（二）開發商、建築商、物業公司、業主間的問題及風險防範
1、開發商如何通過招投標方式選到志同道合的物業公司
2、如何做到開發商、物業公司、業主三方共贏
3、房地產公司與物業公司如何磨合與配合從而達到共贏
4、開發商全委及自建物業公司的利弊分析
5、成立業主委員會有何利弊
6、物業公司和業主委員會的是非恩怨
7、現行法律對開發商、建築商、物業公司、小業主之間的法律關系的規定及應對策略。
8、物業管理十大困局
9、物業管理階段糾紛大觀及對策展示
（1）真實案例揭示前期物業服務合同糾紛的症結及對策
（2）四大案例全面展現物業裝修糾紛的是與非及對策
（3）十大經典案例透視物業管理費糾紛的是非糾葛及對策
（4）真實案例展示物權法頒布後車位糾紛、公攤面積糾紛的新情況
（5）真實案例揭示業主相鄰關系糾紛中業主間、業主與物業公司間種種微妙關系及對策
10、現行法律對物業公司起訴業主有哪些限制性條件？物業公司如何應對？
⑹ 有沒有關於房地產法律風險控制方面的書籍
《住房金融業務與法律風險控制》《 商業房地產投資分析與風險控制及風險評估實用手冊》
⑺ 房地產需要注意哪些法律風險
您好！不確定您是想要了解房產公司的風險還是購房風險，下文為您介紹下購房風險，希望對您有所幫助！
購買這5種房子要注意的一些法律風險
住房是人們最基本的物質生活條件，隨著人民生活水平的提高，人們嚮往、追求舒適的居住環境，房屋買賣成為生活當中比較常見的交易，也由此帶來許多糾紛，小編今天就講下購買下列房子的法律風險進行闡述。
一、產權共有的房產。
1、夫妻共有的房屋。夫妻在婚姻存續期間購買的房子一般是共同財產。那麼房產證上體現的是夫或妻一個人的名字，也是屬於他們的共同的產權。購買這類房屋，一定要落實他們的婚姻狀況，如果是婚姻關系存續期間，最好要夫妻作為共同出賣人簽字。如果是屬於離婚狀態，要叫出賣人出示相關的離婚判決書或民政部門備案的離婚證及離婚協議書，因為這些法律文書上會有對房產歸屬的判決及協議約定。如果已經判決或約定屬於夫或妻一方所有，那麼，夫或妻一方簽字就可以。那也有一種情況，夫妻雖然離婚了，但相關的法律文書上沒有體現雙方對房產的處理，也就是說夫妻雖然離婚了，但對房產還沒有分割，那麼這種情況下，雖然體現是夫或妻一方名字的房屋產權，且在婚姻存續期間購買的，依然是屬於夫妻共同財產，購買這類房屋，最好是出賣方的原夫妻一起簽字。
2、配偶一方去世。雖然房屋產權體現的是在世配偶一方的名字且房屋當時是婚姻存續期間購買的，由於該房屋是夫妻共同財產，配偶一方去世，在世配偶只能享有該房屋的部分產權，部分產權屬於去世配偶的繼承人(配偶、父母、子女)，因此在世配偶不能完全處分該類房產，要有相關繼承人同意並簽字才能出賣整個產權。
3、其他產權共有的房屋。如父子共有、兄弟姐妹共有等共有房產。房產證雖然體現的是共有人的名字，但不能忽視共有人的配偶對產權也有份額，購買此類房產，最好要有共有人配偶的同意並簽名。
二、集資房產
集資房是一般是由單位、個人共同通過籌集資金，進行住房建設的一種房產。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門在用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資房產權有多種形式：有的是職工全額集資，將來可以辦理百分百的產權。有的是部分集資，職工只有部分產權，另部分產權屬於單位。全額由職工集資的集資房，職工擁有全部產權，可以自由交易。如果是部分集資，職工想要轉讓部分產權的集資房，首先要取得合法的房屋所有權證書，其次，要經過產權共有人的單位的同意。
三、違章建築的房產。
違章建築房產是指未經相關部門許可而擅自動工新建的房產，一般有兩種：一是建造人未合法取得土地使用權即擅自建造房屋;二是在已經取得使用權的土地上，但尚未取得建設規劃許可證等相關批准文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設人均不能取得房屋的合法所有權，還可能被規劃部門認定為違章建築後而令其拆除或強行拆除，因此購房者要購買此類房屋沒有任何權利保障。
四、依法被司法和行政機關查封
因經濟糾紛等各類糾紛被法院查封的房產，由於法院查封的房產以後可能成為被執行後償還債權人，購買這類房產風險極大，因此，購買房屋時，一定要去房產等相關部門查詢該房產的狀態，如果是被查封的房產，不要購買。但是還有一種情況，查詢後，房產狀態屬於清白，不存在查封等情況，但當事人雙方在磋商、交易的過程中，此時房產被查封，那麼買方交了部分或全額錢款，風險極大。因此，購買房產時，也要調查落實出賣人的經濟狀況，或者在購買過程中，約定交易過程中的每個節點的風險防範。
五、小產權房。
現在農村和城市，出現很多小產權房，小產權房由於價格低，受到一部分人的青睞。小產權房由於沒產權，對外交易不受法律保護。這類房子再次售賣是很難的，即使想售出也不會增值，而且購買這類房子不能申請銀行貸款。小產權房一般只有一本總證，分套出售給購買人的話，只有協議約定，每套房屋無法辦證。萬一總證所有人經濟危機，該房產被司法機關查封、拍賣，購房人將會受到極大的損失。
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