① 怎樣提高員工推銷能力
怎樣提高員工推銷能力
銷售是跟人打交道，進門很容易，只要是人，不傻，不太笨好像都可以做，但做得好的，非常少，相同的產品，不同人去銷售，結果也不太一樣，這是人的差距。銷售是關繫到企業生死悠關的事，銷售不好，公司的服務再好，都沒有意義。華為的老闆任正非講過一句話：「華為的產品不好又怎麼樣？什麼是核心競爭力？客戶買我的而不買你的就是核心競爭力」，所以，銷售人員談單能力非常重要。
那如何提高銷售人員業務技能呢？我從兩個方面說明，一個靠公司的文化，科學的管理; 另一個靠對銷售人員不停地培訓。
一、 勢氣比武器更重要，戰場上打仗，戰士的射擊水平只是一方面，更重要的一方面是隊伍的勢氣，我們單位共200名左右的銷售人員，整個隊伍應該有一個口號，這個口號通常代表我們團隊的精神，特別在團隊勢氣很低的時候，業績不太理想的時候，開單位會議的時候，跟同行公司一起的時候應該喊出來。200人，分成2 大組，每組有自己的組名和口號，十個人一小組，有自己的組名和口號。開會的時候都要喊出來。
二、 引入競爭的文化，每個月初，小組都要報目標，小組之間要「打擂台」，讓大家感覺到不僅僅為自己在工作，更是為了團隊在工作，輸了的請贏了的吃飯或輸了的人跳舞給贏的人看，這樣大家即感覺到壓力，又能感覺到開心
三、 建立感恩的文化，感恩是老生常談的事，但非常有必要，員工進入我們單位後，有兩層關系，第一層關系是僱傭關系，另一層是人際關系，僱傭關系看重的是單位能給我發多少工資，活有多重，人都是希望付出最少，得到最多。中國有五千年的文化，非常看重人際關系，即使是錢少一點，只要人際關系簡單，大家在一起開心都是願意的，世界上很多發展的非常快的公司，給員工的待遇也不是最好的，如阿里巴巴公司，馬雲在開始創業的時候，還借員工的錢發工資給員工，創業的十八個人，直到今天都沒有走一個人，短短的幾年時間打造成為世界知名品牌。那如何建立感恩的文化呢？首先在公司里有一面牆，叫感恩牆，如果今天有誰幫助了我，我就會寫下感謝的話，貼出來，讓大家都看到。另外，單位每個月都應該有同事過生日，單位應該給這些過生日的同事過一次集體的生日，大家為他們唱生日歌！我相信誰都會非常感動的。
感恩還體現在銷售過程中相互幫助，大家結成隊子，傳幫帶！新員工進來一定前期由老員工帶，這樣進步才會非常快，老員工帶新員工一方面自己滿足了自尊心，另一方面也可以起來鼓勵自己的作用，一舉兩得。
同事之間的相互幫助是建立在友誼的基礎上，不能有任何利益上的往來，只許上級給下級送禮，不能下級給上級送禮
四、 建立分享的文化，古人說:」三人行，必有我師」，這句話不僅僅體現了當時人們非常愛學習，而且很虛心，這樣的氛圍永遠沒有勾心鬥角，允許別人與自己的不同意見，我們的團隊也應該提倡這樣的文化，比如在銷售過程中，誰簽了大單了，我們全體人員應該向他表示祝福，如果他簽了個很了不起的單子，沒有人祝福他，他內心也會有點無言的失落感，即使是再小的訂單，都有很多人祝福他，他的內心也會非常高興的，這個高興不僅僅是業務帶來的提成，更是一種被認同的感覺，這樣大家才會有凝聚力。同樣，如果員工今天很失落，如果有人關心他，幫助他，他自己會做得更好，如果沒人幫助，他會很快離開，對公司也是一種損失。
分享不僅僅能幫助別人，而且更能提高自己，我們不希望出現業績非常好，但不願意與別人分享的自私的行為，有這樣的人，我們要教育，教育不成要堅決開除，我們希望大家今天在一起工作，未來五年，十年，二十年都還在一起，直到退休，大家看工作看成是自己的事業，而不僅僅是糊口的工具。
五、 管理要說在嘴上，寫在紙上，貼在牆上。大道理大家都懂，也都明白，但為什麼在工作中說的跟做的不一樣呢，我們現在的管理是否僅僅是說在嘴上？人的大腦不是錄像機，也不是錄音機，有些話，當時聽了很感動，但過一段時間就忘了，員工出了錯，如果領導一開始沒有明確提出來，這是領導的錯，但如果說出來員工還是犯錯，這是員工的錯，我認為我們應該把公司明確支持的、反對的、提倡的都貼在牆上，讓每個員工一進公司都能看到，時時地提醒自己。
六、 明確提出哪些是不應該做的，團隊管理中有很多東西，如壞的習慣我們要明確提出，告訴大家這屬於高壓線：
1、 誠信原則，我們不希望出現任何不誠信的情況發生，對銷售人員來說謊報拜訪量，電話拜訪說成上門拜訪，沒上門說成上門等等，這些都是不應該的。
2、 擾亂軍心，銷售人員經常在外面跑，遇到客戶的無理情況是很正常的，我們希望員工心裡不爽應該有個正確的途徑發泄，而不允許在團隊的內部進行傳播，負面的信息就好像手上的臟東西一樣，傳播一個人，就像在別人臉上摸一下，讓別人的臉變臟，然後那個人又傳播給另外一個人，最後，團隊成員每個人都這樣，極大地影響了團隊的勢氣，單 位規定，當員工遇到煩心的事的時候應該找直接上司進行泣訴而不準在成員內部進行傳播,明確規定」報怨上司的人永遠不提撥」,」抱怨下屬的人請他離開」
七、培訓提高。定期（如周六下午）學習產品知識、營銷技巧、營銷工具等。
② 如何培訓員工銷售技巧
有遠見的企業在招聘之後,都要進行幾周乃至數的專業推銷培訓。國外企業的平均培訓時間，產業用品公司為28周，服務公司為12周，消費品公司為4周。培訓時間隨銷售工作的復雜程度與所招入銷售機構的人員類型而有所不同。如IBM公司的新銷售代表頭兩年是不能獨立工作的，公司希望其銷售代表每年用15%的時間參加額外的培訓
③ 怎樣提高員工的推銷意識和技巧
對於初級學識的員工，在確認聰明才智之後，專業銷售話術，是一定的；必須的；緊要的；關鍵的；無可或缺的。！
國法庄嚴國法尊嚴
④ 如何提升員工的主動營銷能力
提高員工的銷售能力的培訓課程很多，建議你做以下幾個方面的培訓。
第一版、企業培訓，這只能由老權板本人完成，只有樹立了對企業的信心才能對產品有信心，否則業務員是不敢大聲講話的。
第二、對員工進行產品知識的培訓，由產品研發部門會同市場部門共同完成，只有熟悉自己的產品，才能夠理解產品的特點，並變成自己的話講出來。
第三、銷售技巧的培訓，最好的方法是讓員工進入市場，帶著問題參加培訓，這樣的培訓可以請一些企業朋友和培訓人員進行，只有經歷過實戰，才能更加深刻的理解到技巧的重要性。
⑤ 怎樣提高員工銷售技能
不同行業的銷售復模式都有不同，目標群制體也不同，首先你得明白你所在行業的特點、目標群體的特點，找到員工銷售技能的不足在什麼地方再有針對性的提高。例如請一些培訓機構搞外部培訓，引進有豐富經驗的銷售、管理人才內部提升，研究市場上的標桿企業的銷售技巧加以分析、借鑒都是很好的方法。
⑥ 關於公司如何做好銷售人員培養和增強能力
一、建立銷售人員的素質模型
與其教會豬爬樹，還不如直接招一隻猴子。要做好培訓肯定要從招聘入手。想要招到有潛質的人，除了必要的有很好的面試技巧外，還要有本公司積累下來的關於銷售人員的能力要求，知道什麼樣的人適。依照素質模型招進來的人才是做好銷售培訓的前提條件。
二、制訂和實施培訓計劃
按公司的素質模型招入進來了員工，我們也要對其負責任，制訂一系列完整的培訓計劃助其完成他在本公司的職業生涯。也就是我們所說的學習地圖。要針對不同層級的銷售人員制定不同的培訓計劃。
三、實施培訓具體措施
培訓銷售人員首先要從理論和實戰模擬入手。理論包括產品分類、業務模式，業務模式分為銷售分配，晉升制度、作業系統、銷售方法、銷售思想、客戶拜訪。然後是實戰模擬，分為實戰教育及實戰演練：可以通過情景模擬及可能遇到問題的形式讓他們進行模擬演練，然後再針對其所遇到的問題進行點評，體現出一種對比與反差，可以讓他記憶更為深刻。
培訓銷售人員，首先應該消除其心理障礙。要做到對銷售人員「不會時有人教，失敗時有人鼓勵，在事件中培訓，結束時分享銷售技巧和所得」。比如：電話銷售，可以讓其有幾天的觀摩時間，寫下自己有疑惑的地方解決後再進入工作。或者，在工作前先告知他可能遇見的問題，讓其有個心理准備，降低挫敗感，甚至將自己的業績讓給他，讓其迅速出單，迅速培養銷售人員的自信心。
當銷售人員績效不佳時，我們一定要進行仔細的分析再來確定是否是銷售人員的能力問題導致收入減少。因為培訓只能解決銷售技巧的問題，培訓銷售人員要做到四個方面：知識、態度、技能、習慣，可是回過頭來想，這四個方面又不是培訓可以決定的，我們只能去影響他們，至於行動，還要靠他們自己。
四、培訓和激勵並舉
光有培訓還不行，還得用很多辦法去激勵，要做到前面用繩子扯，後面用鞭子抽。這里就要用上績效考核了，而且績效考核也要分層級，因為不同層級的銷售人員在承擔績效考核方面的責任性質和范圍是不同的，越高級的職位傾向於最終結果。
⑦ 如何培訓員工的銷售技巧
銷售的工作就是去滿足客戶的需求，並藝術性地讓客戶認同和接受我們的工作。要成版功地做到這一點權，銷售人員必須充分了解自身的產品和服務，並具備優良的銷售技巧。
首先是產品方面的培訓，產品的培訓包括以下幾個方面：產品的品牌、產品的價格、產品的概念、產品的包裝、產品的服務等方面的內容，我們的企業要拿這些內容和消費者的需求進行對接，讓消費者感受到你產品和它的需求之間的聯系。
其次要談的是推廣方面的培訓，推廣培訓是第二個大的內容，銷售培訓更多的是站在企業的立場，如何把產品賣出去的實戰型的培訓。
⑧ 如何提升員工銷售技巧
可以從話術，銷售理念方面做培訓。
很多人一談到銷售，就簡單的認為是「賣東西」，這只是對銷售很片面的理解，其實人生無處不在銷售，因為銷售實際上是一個分析需求、判斷需求、解決需求、滿足需求的過程。比如我們到一個新的環境，進行自我介紹，就是對自己的一種銷售；人的一生就是一個推銷自己、讓別人認可的一個過程。
【銷售的境界】
1、顧客要的不是便宜，要的是感覺佔了便宜；
2、不要與顧客爭論價格，要與顧客討論價值；
3、沒有不對的客戶，只有不夠好的服務；
4、賣什麼不重要，重要的是怎麼賣；
5、沒有最好的產品，只有最合適的產品；
6、沒有賣不出的貨，只有賣不出貨的人；
7、成功不是因為快，而是因為有方法。
【銷售之道】
1、生客賣禮貌；
2、熟客賣熱情；
3、急客賣時間；
4、慢客賣耐心；
5、有錢賣尊貴；
6、沒錢賣實惠；
7、時髦賣時尚；
8、專業賣專業；
9、豪客賣仗義；
10、小氣賣利益。
【銷售之王喬·吉拉德的經驗】
1、為每一次與客人約會做好准備；
2、常與對你有幫助的人吃飯，不要只懂跟同事吃飯；
3、穿著合適衣履；
4、不抽煙，不噴古龍水，不說低俗笑話；
5、用心聆聽；
6、展示微笑；
7、保持樂觀；
8、緊記"馬上回電"；
9、支持你所賣的產品；
10、從每一項交易中學習。
【優秀銷售的六大特點】
1、80%的業績來自1-3個核心客戶；
2、跟客戶的關系非常深，總是跟客戶在一起；
3、會專注於某個行業，對某一類客戶了解非常深；
4、會花幾個月以上的時間重點攻克一個客戶；
5、在圈子裡很活躍，總能得到第一手信息；
6、在非工作時間和客戶在一起更多，因為更有效。
【銷售不跟蹤，最終一場空】
美國專業營銷人員協會報告顯示：99%的銷售都是在多次跟蹤後完成！ 如何做好跟蹤與互動?
1、為跟蹤與互動找到漂亮借口；
2、注意兩次間隔
3、跟蹤切勿流露急切願望；
4、先賣自己，再賣觀念。
【銷售人員必須要會回答的問題】
銷售心理學中，站到客戶的角度，客戶都有以下幾個疑問：
1、你是誰？
2、你要跟我介紹什麼？
3、你介紹的產品和服務對我有什麼好處？
4、如何證明你介紹的是真實的？
5、為什麼我要跟你買？
6、為什麼我要現在跟你買？
但在實際中很多人的銷售並不是很成功，營銷人員拚命的預約、講解、討好客戶，跑折了腿、磨破了嘴，可客戶就是不買賬；追其原因，其實就是分析、判斷、解決需求有了偏差，對方的需求得不到滿足，我們的目標就很難達成。
經常看見營銷人員見到客戶就迫不及待的介紹產品、報價，恨不得馬上成交，聽著他的專家般講解，往往讓人感嘆其銷售知識的匱乏，使得他的專業知識不能得到很好的發揮。
銷售是有規律可循的，就象撥打電話號碼，次序是不能錯的。銷售的基本流程是大家所熟知的，在此結合本人多年實際銷售工作經驗和銷售培訓的粗淺體會總結出銷售十招，和大家做一分享。
第一招 銷售准備
銷售准備是十分重要的。也是達成交易的基礎。銷售准備是不受時間和空間限制的。個人的修養、對產品的理解、心態、個人對企業文化的認同、對客戶的了解等等，它涉及的項目太多，不在此贅述。
第二招 調動情緒，就能調動一切
良好的情緒管理（情商），是達至銷售成功的關鍵，因為誰也不願意和一個情緒低落的人溝通。積極的情緒是一種的狀態、是一種職業修養、是見到客戶時馬上形成的條件反射。營銷人員用低沉的情緒去見客戶，那是浪費時間，甚至是失敗的開始。無論你遇到什麼挫折，只要見到客戶就應該立即調整過來，否則寧可在家休息，也不要去見你的客戶，因而在我們准備拜訪客戶時，一定要將情緒調整到巔峰狀態。
什麼叫巔峰狀態？
我們有的時候會有這種感覺，今天做事特別來勁，信心十足，好像一切都不在話下，這就是巔峰狀態，在這種狀態下辦事的成功率很高。可這種狀態時有時無，我們好像無法掌控。其實不然，這種狀態只要經過一段時間的訓練，是完全可以掌控的。比如優秀的運動員，在比賽前就能很快的進行自我調整到巔峰狀態。那麼我們怎麼才能把情緒調整巔峰狀態呢？怎樣才能掌控這種狀態呢？
a)、憂慮時，想到最壞情況
在人生中快樂是自找的，煩惱也是自找的。如果你不給自己尋煩惱，別人永遠也不可能給你煩惱。憂慮並不能夠解決問題，憂慮的最大壞處，就是會毀了我們集中精神的能力。因而當出現憂慮情緒時，勇敢面對，然後找出萬一失敗可能發生的最壞情況，並讓自己能夠接受，就OK。
b)、煩惱時，知道安慰自我
人的痛苦與快樂，並不是有客觀環境的優劣決定的，而是由自己的心態，情緒決定的。如果數數我們的幸福，大約有90％的事還不錯，只有10％不太好。那為什麼不能讓自己快樂起來呢？
c)、沮喪時，可以引吭高歌
作為營銷人員，會經常遭到拒絕，而有些人遭受拒絕就情緒沮喪，其實大可不必。沒有經過錘煉的鋼不是好鋼。沮喪的心態會泯滅我們的希望。
第三招 建立信賴感
一、共鳴。如果見到客戶過早地講產品或者下屬見到上級急於表現自己的才能，信賴感就很難建立，你說的越多，信賴感就越難建立。比如客戶上來就問，是你的產品好還是你們對手的產品好？在這時候，你怎麼回答都不對，說自己的好，他肯定說你自己誇自己，不可信！你說我們不了解對手的情況，那他就會說你連同行都不了解，不專業！所以信賴感在建立過程中，也是很需要技巧的。
如果掌握的好，跟客戶的信賴感很快就可以建立起來，此時要盡可能從與產品無關的事入手，為什麼呢？說產品那是你的領域是你的專長，消費者心裡是一種防備狀態，你說得越多，他的防備心就越重，信賴感就越不容易建立。這時候，要從他熟知的事情入手，從鼓勵贊美開始。比如說在他家，你就可以問他說房子多少錢1平方米，您是做什麼工作的？我對您的專業很感興趣，能給我講講嗎？有些問題人家是不願回答，有些問題是必須回答的。如果你是銷售美容品的,面對一個女士可以說：「您的皮膚真好，您是怎麼保養的啊」，他肯定要回答呀（因為這是她感興趣的話題，也是她非常引以為傲的）。她回答時一定要引起你的共鳴，他說「以前用的是×××化妝品」，你一定要對美容專業知識有所了解，同時要不斷的贊美，從而引導她多說。這就是共鳴。
反正兩個人只要有點共同點，就容易湊到一起，就容易建立信任感。方法很簡單，就是找更多的共同點，產生更多共鳴，你和對方的信賴感就建立起來了。
二、節奏
作為優秀的營銷人員，跟消費者動作節奏和語速越接近信賴感就越好建立。很多人都在做銷售，怎麼賣出去呀，其中很重要的一點就是跟著消費者的節奏走，對方的節奏快、語速很快，我們說話的語速也要很快；對方是個說話很慢的人，你還很快，他就不知為什麼感覺極不舒服，信賴感怎麼也建立不起來；如果對方是個語速適中的人，你的語速也要適中。
同時還要以對方能理解的表達方式和對方溝通。有些營銷人員滿嘴的專業術語，但請不要忘了，客戶不是行業專家。一個好的心情是一天良好情緒的開始。 同時還要懂得一些具體的調整情緒的方法。
第四招 找到客戶的問題所在
因為信賴感建立起來後，你和對方都會感覺很舒服。這個時候，要通過提問來找到客戶的問題所在，也就是他要解決什麼問題。比方你是賣空調的，就要了解客戶買一台空調是要解決他的什麼問題：是他家的老空調壞了，由於它的故障率太高，不想修了，要換一新的；還是客戶從過去的舊房搬到現在的新房；還是客戶過去沒有用過空調，現在要改善生活條件；還是小區是***空調，自家用著不太方便，現在要裝分體的；還是孩子結婚用……等等只有把問題找准了才能真正的替客戶著想，幫助為客戶找到他原本就有的需求。
我們怎樣才能找到客戶的問題所在呢？只有通過大量提問，才能了解客戶到底想通過這次購買解決什麼問題。一個優秀的營銷人員會用80%的時間提問，只用20%的時間講解產品和回答問題。
第五招 提出解決方案並塑造產品價值
實際上這個時候，你已經可以決定給客戶推銷哪一類商品了。你的解決方案針對性會很強，客戶會認為是為他量身定做的，他會和你一起評價方案的可行性，而放棄了對你的防備。在這個過程中要不失時機的塑造你的產品價值，把你的品牌背景、企業文化、所獲獎項毫不吝惜的告訴給你的客戶，你的專業知識就有了用武之地，這個時候你說的話他很容易聽得進去的。
第六招 做競品分析
我們很多營銷人員都知道不講競爭對手不好，咱就賣咱的產品，說起對手的情況就說不了解。錯了！在信賴感沒有建立的時候，客戶和你站在對立方面，你去做競品分析，他很反感你；可是當雙方建立了信賴感，你又為他提出了解決方案時，他巴不得去聽一些競爭品牌的缺點，他非常期望你做競品分析，不然此時的流程就中斷了，進行不下去了。
這時候，不但要分析競品，而且一定要跟他講清楚，我們好在哪兒，對方不好在哪兒（但一定是客觀的，不能是惡意的攻擊）。這時的分析有兩個作用。一方面為他的最終購買提供足夠的依據；另一方面他購買商品之後肯定要四處炫耀：「我買的太好了，你買的怎麼樣？」，我們要給他提供充足的論據，去跟別人去辯論，證明他的選擇是最明智的。
第七招 解除疑慮幫助客戶下決心
做完競品分析，客戶是下不了決心馬上掏錢的，這個時候千萬不能去成交，否則消費者買後會反悔的。錢在自己的身上，總是多捂一會兒好。你看買空調的，不到熱得受不了，人家就不著急買，他多捂一天，覺得是自己的。不願意下購買決心，他肯定是有抗拒點。
你很容易判斷他是否已經進入到這個狀態了----他說，回去跟我愛人商量；我覺得這價格還是有點高；現在我身上正好沒帶錢……看到對方這個樣子，我們要不斷地一步一步地追問,一直問到找到真正的抗拒點為止。
例如，你問：「還有什麼需要考慮的嗎？」，他說：「我回去跟我愛人商量商量。」，你就繼續問：「那您愛人會關心哪些問題。」，他就會說，我愛人關心什麼問題，那麼再追問，一步一步追問下去。抗拒點找准了，解除的方法自然就有了。
第八招 成交踢好臨門一腳
很多營銷人員，前面都做的很好，就是成交不了，其實這是營銷人員的一種心理自我設限。成交階段，一定要用催促性、限制性的提問，這是鐵定的規律，否則的話，你的流程要從頭來一遍。
成交的階段是你幫助消費者下決心的時候，但往往這個時候，很多人是不敢催促客戶成交的。其實只要你判斷進入了這個階段，馬上就要用催促性、封閉式的提問，促使他的成交，要不然他還會把錢多捂幾天，這幾天什麼變化都可能出現。
什麼是封閉式提問呢？
比如「您是下午3點有時間，還是5點有時間」，在提問的時候已經給客戶限定了一個范圍。學營銷的人，大都學過這么一個案例---餛飩攤賣雞蛋，兩家餛飩攤位置一樣、規模相近，可賣雞蛋的數量不一樣，供應雞蛋的人很納悶，有一天，他就去考察時才發現，兩家老闆問客戶的問題不一樣，一家採用開放式提問：「您要不要雞蛋？」雞蛋就賣的少；另一家老闆問的是封閉式提問「你要一個雞蛋還是要兩個呀？」他的雞蛋賣的就多。
限制性提問也有好壞之分。以賣衣服為例，你問客戶「你是今天買還是過兩天買呀？」這樣的提問雖然也是限制性提問，但這還不算很好的問題，應該問：「你是要這件紅色的還是黃色的？」這叫催促性的限制性提問。要讓客戶及時作出選擇，這是客戶最痛苦的時候，因為要往外掏錢啦。問完問題之後，你就千萬不要再說話了，眼睛看著他，等待……這時的關鍵就是問完之後別說話。
第九招：作好售後服務
人們往往認為，售後服務就是打打電話，上門維修，其實這些只是售後服務中很小很被動的一部分。真正的售後服務是人們購買了商品或服務之後，我們對他的延續服務。也就是我們在客戶的使用過程中，為客戶提供的咨詢服務，成為客戶的顧問，解決客戶在使用中的問題。這樣才能建立一個真正的穩定客戶。
第十招 要求客戶轉介紹
人的分享是本能的，一旦客戶確實認可了產品和服務，客戶是很願意分享的。客戶是通過轉介紹而滿足。這時候，他能積極地幫助你轉介紹，而且不圖回報，因為這是他心理極大的需求，有些營銷人員這時候不好意思說「幫我介紹幾戶吧」，這個機會可能就丟失了。
你可以直截了當給他說：「我們還有很多任務，你趕緊幫我介紹幾個吧？」沒有關系，別不好意思，為什麼呢？因為轉介紹才是他最終需求滿足，當我買了一件衣服的時候，第二天又有倆同事買了同樣的，證明我的眼光很好，他們在追隨我的品位。
轉介紹的力量非常大，就看營銷人員怎麼利用了，當一個客戶轉介紹成功的時候，你的銷售行為才算完成了，因為你滿足了客戶終極的需求。這十招不但是每一個營銷人員都要牢牢掌握的，實際上每個人都應該懂得它的重要性，對工作對生活都會大有裨益，人的一生就是一個推銷自己、讓別人認可的一個過程。但所有的這些都只是方法而已，在現實生活中真正給能讓我們萬事亨通的，還是我們的人格魅力，永遠都是「德為上、方法次之」
。
如果你喜歡銷售，那麼你一定要看，經典之作！
本篇日誌因為威力太大，通常是都不公開的秘訣，如果你喜歡銷售，那麼你一定要看！隨著社會商業化程度地增加，銷售的觸覺已經延伸到了社會生活的各個角落。不只業務人員需要懂得銷售產品，獲得客戶的認同，每個人都需要培養銷售能力。試想，如果上班族不懂得銷售自己的創意，如何獲得老闆的肯定？如果醫生不懂得銷售自己的專業，怎麼會獲得病人的信任？如果老師不懂得銷售自己的知識，學生會追隨他嗎？
※銷售過程中銷的是什麼答案：自己
一、世界汽車銷售第一人喬·吉拉德說：「我賣的不是我的雪佛蘭汽車，我賣的是我自己」；
二、販賣任何產品之前首先販賣的是你自己；
三、產品與顧客之間有一個重要的橋梁；銷售人員本身；
四、面對面銷售過程中，假如客戶不接受你這個人，他還會給介紹產品的機會嗎？
五、不管你如何跟顧客介紹你所在的公司是一流的，產品是一流的，服務是一流的，可是，如果顧客一看你的人，像五流的，一聽你講的話更像是外行，那麼，一般來說，客戶根
本就不會願意跟你談下去。你的業績會好嗎？
六、讓自己看起來像一個好的產品。
面對面之一：◎為成功而打扮，為勝利而穿著。 ◎銷售人員在形象上的投資，是銷售人員最重要的投資。
※銷售過程中售的是什麼？答案：觀念觀——價值觀，就是對顧客來說，重要還是不重要的需求。
念——信念，客戶認為的事實
一、賣自己想賣的比較容易，還是賣顧客想買的比較容易呢？
二、是改變顧客的觀念容易，還是去配合顧客的觀念容易呢？
三、所以，在向客戶推銷你的產品之前，先想辦法弄清楚他們的觀念，再去配合它。
四、如果顧客的購買觀念跟我們銷售的產品或服務的觀念有沖突，那就先改變顧客的觀念，然後再銷售。記住是客戶掏錢買他想買的東西，而不是你掏錢； 我們的工作是協助客戶買到他認為最適合的。
※買賣過程中買的是什麼？答案：感覺
一、人們買不買某一件東西通常有一個決定性的力量在支配，那就是感覺；
二、感覺是一種看不見、摸不著的影響人們行為的關鍵因素；
三、它是一種人和人、人和環境互動的綜合體。
四、假如你看到一套高檔西裝，價錢、款式、布料各方面都不錯，你很滿意。可是銷售員跟你交談時不尊重你，讓你感覺很不舒服，你會購買嗎？假如同一套衣服在菜市場屠戶旁邊的地攤上，你會購買嗎？不會，因為你的感覺不對；
五、企業、產品、人、環境、語言、語調、肢體動作都會影響顧客的感覺。
在整個銷售過程中的為顧客營造一個好的感覺，那麼，你就找到打開客戶錢包「鑰匙」了。你認為，要怎樣才能把與客戶見面的整個過程的感覺營造好？
※買賣過程中賣的是什麼？答案：好處
好處就是能給對方帶來什麼快樂跟利益，能幫他減少或避免什麼麻煩與痛苦。
一、客戶永遠不會因為產品本身而購買，客戶買的是通過這個產品或服務能給他帶來的好處；
二、三流的銷售人員販賣產品（成份），一流的銷售人員賣結果（好處）；
三、對顧客來講，顧客只有明白產品會給自己帶來什麼好處，避免什麼麻煩才會購買。
所以，一流的銷售人員不會把焦點放在自己能獲得多少好處上，而是會放在客戶會獲得的好處上，當顧客通過我們的產品或服務獲得確實的利益時，顧客就會把錢放到我們的口袋裡，而且，還要跟我們說謝謝。
※面對面銷售過程中客戶心中在思考什麼？
答案：面對面銷售過程中客戶心中永恆不變的六大問句？
一、你是誰？
二、你要跟我談什麼？
三、你談的事情對我有什麼好處？
四、如何證明你講的是事實？
五、為什麼我要跟你買？
六、為什麼我要現在跟你買？
這六大問題顧客不一定問出來，但他潛意識里會這樣想。舉個例子來說：顧客在看到你的一瞬間，他的感覺就是：這個人我沒見過，他為什麼微笑著向我走來？他的潛意識在想，這個人是誰？你走到他面前，張嘴說話的時候，他心裡想你要跟我談什麼？當你說話時他心裡在想，對我有什麼處處？假如堅他沒好處他就不想往下聽了，因為每一個人的時間都是有限的，他會選擇去做對他有好處的事。
當他覺得你的產品確實對他有好處時，他又會想，你有沒有騙我？如何證明你講的是事實？當你能證明好處確實是真的時，他心裡就一定會想，這種產品確實很好，其他地方有沒有更好的，或其他人賣得會不會更便宜，當你能給他足夠資訊讓他了解跟你買是最劃算時，他心裡一定會想，我可不可以明天再買，下個月再買？我明年買行不行？所以，你一定要給他足夠的理由讓他知道現在買的好處，現在不買的損失。
因此，在拜訪你的客戶之前，自己要把自己當客戶，問這些問題，然後把這些問題回答一遍，設計好答案，並給出足夠的理由，客戶會去購買他認為對自己最好最合適的。
※售後在介紹產品時如何與競爭對手做比較
一、不貶低對手
1、你去貶低對手，有可能客戶與對手有某些淵源，如現在正使用對手的產品，他的朋友正在使用，或他認為對手的產品不錯，你貶低就等於說他沒眼光、正在犯錯誤，他就會立即反感。
2、千萬不要隨便貶低你的競爭對手，特別是對手的市場份額或銷售不錯時，因為對方如何真的做得不好，又如何能成為你的競爭對手呢？你不切實際地貶低競爭對手，只會讓顧客覺得你不可信賴。
3、一說到對手就說別人不好，客戶會認為你心虛或品質有問題。
二、拿自己的三大優勢與對手三大弱點做客觀地比較
俗話說，貨比三家，任何一種貨品都有自身的優缺點，在做產品介紹時，你要舉出已方的三大強項與對方的三大弱項比較，即使同檔次的產品被你的客觀地一比，高低就立即出現了。
三、USP獨特賣點
獨特賣點就是只有我們有而競爭對方不具備的獨特優勢，正如每個人都有獨特的個性一樣，任何一種產品也會有自己的獨特賣點，在介紹產品時突出並強調這些獨特賣點的重要性，能為銷售成功增加了不少勝算。
※服務雖然是在成交結束之後，但是它卻關系著下次的成交和轉介紹的成功，那麼，怎麼樣才能讓你的售後服務做得讓客戶滿意呢？
答案：你的服務能讓客戶感動.
服務=關心關心就是服務
可能有人會說銷售人員的關心是假的，有目的，如果他願意，假的，有目的地關心你一輩子，你是不是願意？
一、讓客戶感動的三種服務：
1、主動幫助客戶拓展他的事業：沒有人樂意被推銷，同時也沒有人拒絕別人幫助他拓展他的事業。
2、誠懇關心客戶及其家人：沒有人樂意被推銷，同時也很少有人拒絕別人關心他及他的家人。
3、做與產品無關的服務：如果你服務與你的產品相關聯，客戶會認為那是應該的，如果你服務與你的產品無關，那他會認為你是真的關心他，比較容易讓他感動，而感動客戶是最有效的。
二、服務的三個層次：
1、份內的服務：你和你的公司應該做的，都做到了，客戶認為你和你的公司還可以。
2、邊緣的服務（可做可不做的服務）：你也做到了，客戶認為你和你的公司很好。
3、與銷售無關的服務：你都做到了，客戶認為你和你的公司不但是商場中的合作夥伴，同時客戶還把你當朋友。這樣的人情關系競爭對手搶都搶不走，這是不是你想要的結果？
三、服務的重要信念：
1、我是一個提供服務的人，我提供服務的品質，跟我生命品質、個人成就成正比。
2、假如你不好好的關心顧客、服務顧客、你的競爭對手樂意代勞。
四、結論：
一張地圖，不論多麼詳盡，比例多精確，它永遠不可能帶著它的主人在地面上移動半步……一個國家的法律，不論多麼公正，永遠不可能防止罪惡的發生……任何寶典，即使我手中的五林密集，永遠不可能創造財富，只有行動才能使地圖、法律、寶碘、夢想、計劃、目標具有現實意義！
購買情緒曲線—購買信號
電話行銷（二）
據統計 80％的營銷公司80％的推銷員每天用80％的時間進行電話行銷，但只有20％的人才能達到電話高手。
流程圖 預約→時常調查→找客戶→服務老客戶→目標要明確,我希望帶給客戶的感覺→我沒空給客戶的感覺→我的電話對客戶的幫助→客戶對我的電話有什麼反對意見→我們要有解決與備用方案→我如何講如何服務,客戶會買我的單→轉介紹。
A：打電話的准備
1.情緒的准備（顛峰狀態）
2.形象的准備（對鏡子微笑）
3.聲音的准備：（清晰/動聽/標准）
4.工具的准備：（三色筆黑藍紅；14開筆記本/白紙/鉛筆；傳真件,便簽紙,計算器）
成功的銷售，會從一點一滴的細節開始的，客戶細節上去看我們的工作風格，簡單的事情重復做，是成功銷售的關鍵．
B：打電話的五個細節和要點：
1．用耳朵聽，聽細節；用嘴巴講，溝通與重復；用手記，記重點（記錄來電時間和日期內容）
2．集中時間打電話，同類電話同類時間打，重要電話約定時間打，溝通電話不要超過8分鍾
3．站起來打電話，站著就是一種說服力。配合肢體動作參與，潛意識學習
4．做好聆聽：全神貫注當前的電話（了解反饋建議及抱怨）
5．不要打斷顧客的話，真誠熱情積極的回應對方
C：電話行銷的三大原則：大聲、興奮、堅持不懈
D：行銷的核心理念:
愛上自己，愛上公司，愛上產品
1．每一通來電都是有錢的來電
2．電話是我們公司的公關形象代言人
3．想打好電話首先要有強烈的自信心
4．打好電話先要贊美顧客，電話溝通是自己的一面鏡子
5．電話行銷是一種信心的傳遞，情緒的轉移，是否可以感染到對方
6．電話行銷是一種心理學的游戲，聲音清晰，親切，見解，根據對方頻率適中
7．沒有人會拒絕我，所謂的拒絕只是他不夠了解，或是我打電話的時間或態度可以更好
8．聽電話的對方是我的朋友，因為我幫助他成長，幫他的企業盈利，所以我打電話給他
9．廣告的品質，取決業務電話接聽溝通的品質，所有接聽電話的價值與打電話的價值是十比一
10.介紹產品，塑造產品價值：用數據、人物、時間、講故事、很感性表達出來，證明產品的價值。
E：電話中建立親和力的八種方法：
1.贊美法則
2.語言文字同步
3.重復顧客講的
4.使用顧客的口頭禪話
5.情緒同步、信念同步:合一架構發:我同意您的意見,把所有的「但是」轉為「同時」
6.語調語速同步:根據視覺型,聽覺型,感覺型使用對方表象系統溝通
7.生理狀態同步(呼吸,表情,姿勢,動作---鏡面反應)
8.幽默
F：預約電話：
（1）對客戶的好處
（2）明確時間地點
（3）有什麼人參加
（4）不要談細節
G：用六個問題來設計我們的話術：
1.我是誰？
2.我要跟客戶談什麼？
3.我談的事情對客戶有什麼好處
4.拿什麼來證明我談的是真實的、正確的？
5.顧客為什麼要買單？
6.顧客為什麼要現在買單？
E：行銷中專業用語說習慣用語：
習慣用語：你的名字叫什麼？
專業表達：請問，我可以知道您的名字嗎？
習慣用語：你的問題確實嚴重
專業用語：我這次比上次的情況好。
習慣用語：問題是那個產品都賣完了
專業表達：由於需求很高，我們暫時沒貨了。
習慣用語：你沒必要擔心這次修後又壞
專業表達：你這次修後盡管放心使用。
習慣用語：你錯了，不是那樣的！
專業表達：對不起我沒說清楚，但我想它運轉的方式有些不同。
習慣用語：注意，你必須今天做好！
專業表達：如果您今天能完成，我會非常感激。
習慣用語：你沒有弄明白，這次就聽好了
專業表達：也許我說的不夠清楚，請允許我再解釋一遍。
習慣用語：我不想再讓您重蹈覆轍
專業表達：我這次有信心，這個問題不會再發生。
⑨ 如何培訓店員銷售技巧
你參考一下我們的培訓教程吧呵呵
地產售樓人員培訓教程
第一章超級銷售人員的十大基本要素及基本要求
第1節 超級銷售人員的十大基本要素
1、一表人才
建立個人魅力；
組織創新能力-----科學家的腦
為用戶服務的熱心-----藝術家的 心
專業的技術能力-----工程師的手
行動能力------勞動者的腳
2、兩套西裝
迅速進入客戶的頻道
牢記顧客的姓名
點頭微笑
信賴、關心顧客的利益
儀表、熱誠
情緒同步-----合一架構法
3、三杯酒量
顧客的三種狀態
傾聽的技巧
營造輕松的環境
詢問的方法
4、四圈麻將
推銷能力
理解顧客的能力
搜集信息
豐富的話題
5、五方交友
擴大你的生活圈子
人際關系的角色互動規律
人際間的相互吸引規律
人際關系的調適規律
人際關系的平衡規律
6、六齣祁山
視挫折為理所當然
克服對失敗的恐懼
轉換對失敗及被拒絕的定義
目標管理生涯
7、七術拍馬
人的需求分析
贊美他人的方法
8、八會吹牛
提高自信心及自我價值
解除限制性信念
注意力掌控
認識自己、喜歡自己
決定一生成就的21個信念
9、九要努力
成功是一種習慣
今天的態度，決定你明天的成就
潛意識的力量
練習成功
10、十分忍耐
你的生活態度
你的生存技能
你的信息處理能力
（註：此十大要素為中大創想管理咨詢有限公司副總經理舒曉東先生總結）
第2節、銷售人員基本要求
1、職業道德要求：
a、銷售員必須"以客為尊"，維護公司形象。
b、還必須遵守公司的保密原則，不得直接或間接透露公司策略、銷售情況和其他業務秘密；不得直接或間接透露公司客戶資料，如客戶登記卡上的有關信息；不得直接或間接透入公司員工資料
c、必須遵守公司各項規章制度及部門管理條例。
2、基本素質要求：
較強的專業素質。
良好的品質，突出的社交能力、語言表達能力和敏銳的洞察能力。
充滿自信、有較強的成功慾望，並且吃苦耐勞、勤奮執著。
3、禮儀儀表要求：
男性皮鞋光亮，衣裝整潔。
女員工要化淡妝，不要用刺激性強的香水；男性員工頭發不蓋耳部，不觸衣領為宜。
在為客戶服務時，不得流露出厭惡、冷淡、憤怒、緊張和僵硬的表情。
提倡每天洗澡，勤換內衣，以免身體發出汗味或其他異味。
4、專業知識要求
售樓人員的專業知識主要表現在四個方面：
對公司要有全面的了解。包括發展商的歷史狀況、公司理念、獲過的榮譽、房產開發與質量管理、售後服務的內容及公司的發展方向等。
掌握房地產產業與常用術語。售樓人員應對花垣當地的房產發展方向有所認知，同時還能准確把握花垣縣的房產動態和競爭對手的樓盤優劣勢及賣點以及鍾佛山路步行街的優劣勢及賣點等信息；另外還必需掌握房地產營銷知識、銀行按揭知識、物業管理知識、工程建築知識、房地產法律知識及一些專業術語如綠化率、建築密度、使用面積等。
掌握顧客的購買心理和特性。要了解顧客在購買過程中存在的求實、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。
了解市場營銷的相關內容。售樓人員應該學習房地產的產品策略、營銷價格策略、營銷渠道策略、促銷組合策略等知識了解房地產的市場營銷常識。
5、心理素質要求
有較強的應變能力，為人真誠自信，樂觀大方，有堅韌不拔之毅力，能承受各種困難的打擊，責任感強，自製力強。
6、服務規范要求
⑴來電接待要求
接聽電話時，首先應說"您好，鍾佛山路步行街歡迎您！"要用帶著微笑的聲音去說話。
通話時，手邊必須准備好紙和筆，並記錄下客戶的姓名、電話、關心的問題和要求。
盡量避免使用"也許""大概""可能"之類語意不清的回答。不清楚的問題要想辦法弄清楚後在給客人以清楚明確的回答 ，如果碰到自己不清楚有確實無法查清的問題應回答"對不起，先生/小姐，目前還沒這方面的資料"。
如遇到與客人通話過程中需較長的時間查詢資料，因不時向對方說|"正在查找，請您稍等一會兒"。
通話完畢後，要禮貌道別，說"再見，歡迎您到鍾佛山路步行街來"
⑵來訪接待要求
接待人員的行為舉止要符合規范，要收腹挺胸，面帶微笑，目視前方。
當客人到訪時，應該立即放下手中事情起來相迎，當客人坐下後自己方可下做。
上班期間，不得在營業場所吸煙或吃東西。
注意"三輕"即說話輕、走路輕、操作輕。
積極向客戶介紹樓盤資料，盡可能了解客戶的需求和愛好，有針對性的進行推銷。
不管客戶是否有意購買房子，都要將客戶送至營銷中心門口，並將"請慢走"或"歡迎下次光臨"。
將客戶詳細資料紀錄在案，包括姓名、姓名、電話、關心的問題和要求等。
⑶顧客回訪要求
確定回訪對象，主要是對有購買慾望的客戶進行回訪。
有目的的進行回訪，在回訪之前，要先於客戶聯系約好時間。
進入顧客的房間或辦公室，要先敲門，徵得主人的同意，方可進入。未經主人同意不得隨便翻閱房內任何東西。
回訪完後,要及時做好登記。
第三章．銷售流程及應對技巧
房地產銷售流程
現場銷售基本流程
流程一：接聽電話
基本動作
⑴接聽電話態度必須和藹，語音親切。一般主動問候「鍾佛山路步行商業街，你好！」而後開始交談。
⑵通常客戶在電話中會問及價格、地點、面積、戶型、銀行按揭等方面的問題，銷售人員要揚長避短，在回答重獎產品巧妙的融入。
⑶在與客戶交談中,要設法取得我們想要的咨訊如客戶姓名、地址、聯系電話、能接受的價格、面積、戶型及對產品的要求等。
⑷直接約請客戶來營銷中心觀看模型。
⑸馬上將所有咨訊記錄在客戶來電表上。
2、注意事項。
⑴銷售人員正式上崗前，引進行系統培訓，統一說詞。
⑵要了解我們所發布的所有廣告內容，仔細研究和認真應對客戶可能會涉及的問題。
⑶要控制接聽電話的時間，一般而言，接聽電話以2-3分鍾為宜。
⑷電話接聽適應由被動接聽轉為主動介紹、主動詢問。
⑸約請客戶時應明確具體時間和地點，並且告訴他，你將專程等候。
⑹應將客戶來電信息及時整理歸納，與現場經理及中大暢想人員充分溝通交流。
流程二：迎接客戶
基本動作
⑴客戶進門，每一個看見的人都要主動上前迎接，並彬彬有理地說「歡迎光臨」，提醒其他銷售人員注意。
⑵銷售人員應立即上前，熱情接待。
⑶幫助客人收拾雨具、放置衣帽等
⑷通過隨口招呼，區別客戶真偽，了解所來的區域和接受的媒體。
注意事項
⑴銷售人員應儀表端正，態度親切。
⑵接待客戶一般一次只接待一人，最多不要超過兩個人。
⑶若不是真正的客戶，也應該注意現場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象。
⑷不管客戶是否當場決定購買，都要送客到營銷中心門口。
流程三：介紹產品
基本動作
⑴了解客戶的個人資訊。
⑵自然而又有重點的介紹產品（著重環境、風水、產品機能、步行街概況、主要建材等的說明）
2、注意事項
⑴則重強調步行街的整體優勢點。
⑵將自己的熱忱和誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關系。
⑶通過交談正確把握客戶的真實需求，並據此迅速制定應對策略。
⑷當客戶超過一個人時，注意區分其中的決策者，把握他們之間的相互關系。
流程四：購買洽談
基本動作
⑴倒茶寒暄，引導客戶在銷售桌前入座。
⑵在客戶未主動表示時，應該立刻主動地選擇一戶做試探型介紹。
⑶根據客戶喜歡的戶型，在肯定的基礎上，做更詳盡的說明。
⑷針對客戶的疑惑點，進行相關解釋，幫助其逐一克服購買障礙。
⑸在客戶有70%的認可度的基礎上，設法說服他下定金購買。
⑹適時製造現場氣氛，強化購買慾望。⑺⑻
注意事項
⑴入座時，注意將客戶安置在一個事業愉悅便於控制的范圍內。
⑵個人的銷售資料和銷售工具應准備齊全，隨時應對客戶的需要。
⑶了解客戶的真正需求。
⑷注意與現場同事的交流與配合，讓現場經理知道客戶在看哪一戶。
⑸注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。
⑹現場氣氛營造應該制然親切，掌握火候。
⑺對產品的解釋不應該有誇大虛構的成分。
⑻不是職權的范圍內的承若應承報現場經理。
流程五：帶看現場
基本動作
⑴結合工地現狀和周邊特徵，便走邊介紹。
⑵結合戶型圖、規劃圖、讓客戶真實感覺自己所選的戶別。
⑶盡量多說，讓客戶為你所吸引。
注意事項
⑴帶看工地路線應事先規劃好，注意沿線的整潔和安全。
⑵囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身所帶物品。
第三章．銷售流程及應對技巧
房地產銷售流程
現場銷售基本流程
流程八：客戶追蹤
基本動作
⑴繁忙間隙，根據客戶等級與之聯系，並隨時向現場經理匯報。
⑵對於很有希望、有希望等級的客戶，銷售人員應列為重點對象，保持密切聯系，調動一切可能，努力說服。
⑶將每一次追蹤情況詳細記錄在案，便於以後分析判斷。
⑷無論最後成功與否，都要婉轉要求客戶幫忙介紹客戶。
注意事項
⑴追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。
⑵追蹤客戶要注意時間間隔，一般以2-3天為宜。
⑶注意追蹤方式的變化：打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加我們的促銷活動等等。
⑷二人以上與同一客戶有聯系時應該相互通氣，統一立場，協調行動。
流程九：成交收定
1、基本動作
⑴客戶決定購買並下定金時,及時告訴現場經理。
⑵恭喜客戶。
⑶視具體情況，收取客戶大定金或小定金，並告訴客戶對買賣雙方行為約束。
⑷詳盡解釋訂單填寫的各項條款和內容。
總價款內填寫房屋銷售的標價
定金欄內填寫實收金額，若所收定金為票據時，填寫票據的詳細資料。
若是小定金，與客戶約定大定金的補足日期及應補金額，填寫於訂單上。
與客戶約定的簽約日期記簽約金額，填寫於訂單上。
折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處註明。
其他內容根據訂單的格式如實填寫。
⑸收取定金、請客戶、經辦銷售人員、現場經理三方簽名確認。
⑹填寫完訂單，將訂單連同定近交送現場經理點備案。
⑺將訂單第一聯（訂戶聯）交客戶收執，並告訴客戶於補足或簽約時將訂單帶來。⑻確定定金補足日或簽約日。
⑼再次恭喜客戶。
⑽送客至營銷中心大門外。
2、注意事項
⑴與現場經理和其他銷售人員密切配合，製造並維持現場氣氛。
⑵正式定單的格式一般為一式四聯：定戶聯、公司聯、工地聯、財會聯。注意各聯個自應持有的對象。
⑶當客戶對某套門面或住房有興趣或決定購買但未能帶足足夠的錢時，鼓勵客戶支付小定金是一行之有效的辦法。
⑷小定金金額不再於多，三四百至幾千都可以，其目的是是客戶牽掛我們的樓盤。⑸小定金保留日期一般以3天為限，時間長短和是否退還，可視銷售狀況自行決定。
⑹定金為合約的一部分，若雙方任一方無故毀約，都將安定金的一倍予以賠償。⑺定睛收取金額下限為1萬元，上縣委防務總家的20%。原則上定金金額多多益善，以確保客戶最終簽約成交。
⑻定金所保留日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握,但過了時間，定金沒收，所保留的單元將自由介紹給其他客戶。
⑼小定金或大定金的簽約日之間的時間間隔盡可能的短,以防各種節外生枝的情況發生。
⑽折扣或其他附加條件，應呈報現場經理同意備案。
⑾定單填寫完後，再仔細檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。
⑿收取的定金需確認點收。
流程十二：簽定合約
1、基本動作
恭喜客戶選擇我們的房屋。
驗對身份證原件，審核其購房資格。
出示商品房預售示範合同文本，逐條解釋合同的主要條款：
轉讓當事人的姓名或名稱，住所；
房地產的坐落、面積、四周范圍；
土地所有權性質；
土地使用權獲得方式和使用期限；
房地產規劃使用性質；
房屋的平面布局、結構、構築質量、裝飾標准以及附屬設施、配套設施等狀況；
房地產轉讓的價格、支付方式和期限；
房地產支付日期；
違約責任；
爭議的解決方式。
與客戶商討並確定所有內容，在職權范圍內作適當讓步。
簽約成交，並按合同規定收取第一期房款，同時相應抵扣已付定金。
將定單收回交現場經理備案。
幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。
登記備案且辦好銀行貸款後，合同的一份應交給客戶。
恭喜客戶，送客至大門外。
2、注意事項
⑴示範合同文本應事先准備好。
⑵事先分析簽約時可能發生的問題，向現場經理報告研究解決辦法。
⑶簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現場經理或更高一級主管。
⑷簽合同最由購房戶主自己填寫具體條款，並一定要其本人親自簽名蓋章。
⑸由他人代理簽約的，戶主給與代理人的委託書最好經過公證。
⑹解釋合同條款時，在感情上應則重於客戶的立場，讓其有認同感。
⑺簽約後的合同，應迅速交房地產交易機構審核，並報房地產登記機構備案。
⑻牢記：登記備案後買賣才算成交。
⑼簽約後的客戶，應始終與其保持接觸，幫助解決各種問題並讓其介紹客戶。
⑽若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，讓客戶先請回，另約請時間，以時間換取雙方的折讓。
⑾及時檢討簽約的情況，若有問題，應採取相應的應對措施。
第三章．銷售過程與應對技巧
招式一：重心開始
區別對待：不要公式化對待顧客
為顧客服務時，你的大化工與公式化或敷衍了事，會令顧客覺得你的態度冷淡，沒有理待他們，造成顧客的不滿。故要注意以下幾個方面：
看著對方說話。
經常面帶笑容
用心聆聽對方說話
說話時要有變化
擒客先擒心
從顧客的角度出發，集中注意力了解顧客的喜好，幫助顧客選購最佳的住宅或商鋪，務求使顧客滿意。
眼腦並用
⑴眼觀四路，腦用一方。要密切關注客戶口頭語，身體語言等信號的傳遞，留意他的思考方式，並做出准確判斷，將銷售順利進行到底。
⑵注意顧客口頭語言的傳遞。
⑶身體語言的觀察及運用。
通過表情語言與姿態於信號反映顧客在購買鍾的意願的轉換。
⑷表情語信號
顧客的面部表情沖冷漠、懷疑、深沉變成自然大方、隨和、親切。
眼睛轉動由慢變快、眼睛發亮而有神采，從若有所思到明朗輕松。
嘴唇開始抿緊，似乎在品位、權衡什麼。
⑸姿態語言信號
顧客姿態由前傾轉為後仰，身體和語言都顯得很輕松。
出現放鬆姿態，身體後仰，擦臉攏發，或者做其他放鬆舒展等動作。
拿起定購書之類細看。
開始仔細的觀察商品。
轉身靠近推銷員，掏出香煙讓對方抽表示友好，進入閑聊。
突入用手輕輕敲桌子或身體某部分，以幫助自己集中思想，最後定奪。
⑹引發購買動機。
4．與顧客溝通時注意事項
⑴勿悲觀消極，應樂觀看世界。
⑵知己知彼，配合客人說話的節奏。
⑶多稱呼客人的姓名。
⑷語言簡練，表達清晰。
⑸多些微笑，從客人的角度考慮問題。
⑹產生共鳴感。
⑺別插嘴打斷客人的說話。
⑻批評與稱贊
⑼勿濫用專業化術語
⑽學會使用成語
招式二：按部就班
初步接觸
⑴初次接觸的目的是獲得顧客的滿意，並激發它的興趣，吸引它的參與。
⑵儀態要求
站立姿勢正確，雙手自然擺放
站立位置適當，掌握時機，主動與顧客接近。
與顧客談話時保持目光接觸，精神集中。
慢慢後退，讓顧客隨便參觀
⑶最佳接觸時機
當顧客長時間凝視模型時。
當顧客注視模型一段時間，把頭抬起來時。
當顧客突然停下腳步時。
當顧客目光在收尋時。
當顧客與銷售員目光相對時。
當顧客尋求銷售員幫助時。
⑷接近顧客方法：打招呼，自然地與顧客寒暄，對顧客表示歡迎
早上好/你好！請隨便看。
你好，有什麼可以幫忙嗎？
有興趣的話拿份資料看看。
⑸備注
切忌對顧客視而不見。切勿態度冷漠。
切勿機械式回答。
避免過分熱情，硬性推銷。
揣摩顧客心理
不同的顧客由不同的需要和購買動機，銷售員必須盡快了解顧客的需要，明確顧客的喜好，才能向顧客推薦合適的單位。
⑴要求
用明朗的語調交談
注意觀察顧客的動作和表情，是否對樓盤感興趣。
詢問顧客的需要，引導顧客回答，在必要時，提出需特別回答的問題。
精神集中，專心傾聽顧客的意見。
對顧客的問話做出積極的回答。
⑵提問
你對鍾佛山路步行街感覺如何
你喜歡那種戶型？
你要多大的面積？
⑶備注
切忌以貌取人
不要只顧介紹，而不認真傾聽顧客談話。
不要打斷顧客的談話]。
不要給顧客由強迫感而讓對方知道你的想法。
引導顧客成交
⑴成交時機
顧客不再提問，進行思考時。
當顧客靠在椅子上，左右相顧突然雙眼直視你。
一位專心聆聽、寡言少語的客戶，詢問付款及細節時，表明顧客由購買意向。
話題集中在某單位時。
顧客不斷點頭，對銷售員的話表示同意時。
顧客開始關心售後服務時。
顧客與朋友商議時。
⑵成交技巧
不要在介紹其他單位，讓顧客的注意力集中在某單位上。
強調購買會得到的好處。
強調優惠期，不買的話過幾天會漲價。
強調銷售好，今天不賣，就沒機會了。
觀察顧客對樓盤的關注情況，確定顧客的購買目標。
進一步強調該單位的優點及對顧客帶來的好處。
幫助顧客做出明智的選擇。
讓顧客相信此次購買行為時非常明智的決定。
⑶成交策略
迎合法
我們的銷售方法與您的想法合拍嗎？
這一方法的前提是：收樓人員可以肯定的知道客戶的想法。
選擇法
**先生，既然您已經找到了最合適自己的樓盤，那麼您希望我們何時落定呢？
再使用提問法時要避免簡單的是或者否的問題。
協調法
我想在公司的客戶名單上加上您的大名，您認為怎樣做能達到這個目標呢？
真誠建議法
我希望與您達成協議，我們還需要做那些方面的努力呢？
利用形勢法
促銷期只有一天了，如果今天不能定下來，樓盤價格的提升將給您帶來很大的損失。
⑷備注
切忌強迫顧客購買。
切忌表示不耐煩。
必須大膽提出成交要求。注意成交信號。
進行交易，乾脆快捷，切勿拖延。
售後服務
⑴要求
保持微笑，態度認真
身體稍稍前傾，表示興趣與關注
細心聆聽顧客問題。
表示樂意提供幫助。
提供解決的辦法。
⑵備注
必須熟悉業務知識。
切忌對顧客不理不睬。
切忌表現漫不經心的態度。
結束
成交結束，或結束整個過程，在這個時刻，應該向顧客表示道謝，並歡迎隨時到來。
⑴要求
保持微笑，保持目光接觸。
對於未能即時解決的問題哦，確定答復時間。
提醒顧客是否有遺留的物品。
讓客人起先提出走的要求，再跟著起身。
目送或親自送顧客至門口。
說道別語。
⑵備注
切忌匆忙送客。
切忌冷落顧客。
做好最後一步，以期帶來更多的生意。
⑶終結成交後的要求
成交是下一次銷售的開始，銷售員應該明白不斷總結銷售成功的原因和經驗，在終結之日多些自問。
在銷售過程中，我是否留意了對價格的保護？
在銷售過程中，我是否得到了競爭的情報？
在銷售過程中，我是否設法使顧客增加了對自己產品的認識。
在銷售過程中，我是否明白知道客戶不需要的是什麼？
在銷售過程中，我是否過分注重與客戶的私交？
招式三:循序漸進
1．銷售員判定可能賣主的依據：
隨身攜帶本樓盤的廣告。
反復觀看比較各種戶型。
對結構及裝潢設計建議非常關注。
對付款方式及折扣進行反復探討。
提出的問題相當廣泛瑣碎，但沒有明顯的專業性問題。
對樓盤和某個門面的某種特別性能不斷重復。
特別問及鄰居是干什麼的。
對售樓人員的接待非常滿意。
不斷提到朋友的房子如何。
爽快的填寫《客戶登記表》主動索要卡片並告知方便接聽電話。
第三章．銷售過程與應對技巧
第3節：銷售過程應對策略
策略A：准備階段
機遇屬於有準備的人。銷售前詳細地研究消費者和房地產產品的各種資料，研究和估計各種可能和對應的語言、行動，並且准備銷售工作所必須的各類工具和研究客戶的心理，這是擺在房地產市場營銷人員面前的重要課題。
客戶購買房地產產品行為的慾望和要求具有一致性的特徵，即獲得生活或者生產的活動空間，使得客戶購買房地產產品時的心理活動呈現出多元和多變的狀態。
消費行為是客戶心理活動的外在表現，即客戶的行為是受其內在心理活動的支配和制約的。我國的住宅消費是一種高層次的、巨額的生活耐用消費，在目前房地產住宅供過於求的情況下，怎樣成功推銷自己的產品是擺在房地產市場營銷人員面前的重要課題。
客戶購買房地產產品的行為是為滿足自己的居住、生活、保值增值、置業經營、投資獲利等各類需求而購買房地產產品的行為。
因此，銷售人員在銷售過程必須要把握客戶購買心理特點和准備好開展工作前的提綱。
客戶購買心理特點 售樓員准備的提綱
·求 實 用·低 價 位·求 方 便·求美、求新·追求建築文化品位·求保值、增值·投機獲利 ·房屋區位·環 境·房地產產品·價 格·其 他
策略B：善於發現潛在顧客
銷售人員在銷售過程中，要發現客戶，發現機遇，善待客戶。因為潛在消費者的來源，有因響應房地產廣告而至的；還有來自營銷人員和房地產企業工作人員的激活與挖掘。
策略C：樹立第一印象
消費者對銷售人員的相貌儀表、風范及開場白十分敏感，銷售人員應親切禮貌、真誠務實，給消費者留下良好的第一印象，銷售人員通過自己的親和力引導客戶對房地產產品的注意與信任。
策略D：介紹
介紹房地產產品的過程中隨機應變，一面引導消費者，一面配合消費者，關鍵是針對消費者的需求，真誠地做好參謀，提供給消費者合適的房地產商品。
第3節：銷售過程應對策略
策略E：談判
銷售人員用銷售技巧，使消費者有決定購買的意向；使消費者確信該房地產產品完全能滿足需求；說服消費者堅決採取購買行動。
策略F：面對拒絕
面對拒絕——銷售人員面對的拒絕，可能就是機遇，判斷客戶拒絕的原因，予以回復。如客戶確有購買意向，應為其作更詳盡的分析、介紹。
拒絕是消費者在銷售過程中最常見的抗拒行為。銷售人員必須巧妙地消除消費者疑慮，同時銷售人員要分析拒絕的原因，實施對策。可能的原因有：
1、准備購買，需要進一步了解房地產實際的情況；
2、推託之詞，不想購買或無能力購買；
3、有購買能力，但希望價格上能優惠；
4、消費者建立談判優勢，支配銷售人員。
策略G：對不同消費者個性的對策
對不同個性的消費者，銷售人員可採用不同的對策，可獲得較高的銷售成功率，具體見下表。
消費者個性及其對策
1.理性型 深思熟慮，冷靜穩健，不輕易被銷售人員說服，對不明之處詳細追問。 說明房地產企業性質及獨特優點和產品質量，一切介紹的內容須真實，爭取消費者理性的認同。
2.感情型 天性激動，易受外界刺激，能很快就作決定。 強調產品的特色與實惠，促其快速決定。
3.猶豫型 反復不斷 態度堅決而自信，取得消費者信敕，並幫助其決定。
借故拖延型 個性遲疑，借詞拖延，推三拖四 追尋消費者不能決定的真正原因。設法解決，免得受其「拖累」
4.沉默寡言型 出言謹慎，反應冷漠，外表嚴肅。 介紹產品，還須以親切、誠懇的態度籠絡感情，了解真正的需求再對症下葯。
5.神經過敏型 專往壞處想，任何事都會產生「刺激」作用。 謹言慎行，多聽少說，神態莊重，重點說服。
6.迷信型 缺乏自我主導意識，決定權操於「神意」或風水。 盡力以現代觀點來配合其風水觀，提醒其勿受一些迷信迷惑，強調人的價值。
盛氣凌人型 趾高氣揚，以下馬威來嚇唬銷售人員，常拒銷售人員千里之外。 穩住立場，態度不卑不亢，尊敬消費者，恭維消費者，找尋消費者「弱點」。
7.喋喋不休型 因為過分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顧慮之內，有時甚至離題甚遠。 銷售人員須能取得信任，加強其對產品的信心。離題甚遠時，適當時機將其導入正題。從下定金到簽約須「快刀斬亂麻」。