關於對房地產企業企業所得稅培訓的講話稿

Ⅰ 急需 淺議房地產開發企業的企業所得稅籌劃 的參考文獻！！

- 試論房地產開發企業的稅收籌劃 作者:袁紅, 期刊 中國科技信息CHINA SCIENCE AND TECHNOLOGY INFORMATION 2006年 第21期
- 房地產開發企業稅收籌劃探討 作者:庄惠平, 期刊-核心期刊 經濟與社會發展ECONOMIC AND SOCIAL DEVELOPMENT 2008年 第08期
- 房地產企業稅收籌劃問題研究 A Research of the Taxation Planning of Real Estate Enterprises 作者:姚卓朋, 期刊 嘉興學院學報JOURNAL OF JIAXING UNIVERSITY 2006年 第z1期
- 房地產行業稅務籌劃 作者:徐峰, 期刊 中國高新技術企業CHINA HIGH TECHNOLOGY ENTERPRISES 2007年 第03期
- 房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃 作者:田歌, 期刊-核心期刊 商場現代化MARKET MODERNIZATION 2007年 第31期
- 房地產開發企業的稅收籌劃分析 作者:陶建軍, 期刊-核心期刊 當代經濟CONTEMPORARY ECONOMICS 2007年 第23期
- 房地產企業土地增值稅籌劃分析 作者:馬聖君, 期刊 技術與市場（上半月）TECHNOLOGY AND MARKET 2008年 第05期
- 房地產企業稅收籌劃問題研究 作者:徐敏, 期刊 科技信息（學術版）SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION 2007年 第21期
- 房地產企業稅收籌劃問題研究 作者:徐敏, 期刊 科技信息（科學·教研）SCIENCE & TECHNOLOGY INFORMATION 2007年 第21期
- 淺析房地產企業土地增值稅的稅收籌劃 作者:劉巧梅, 期刊 時代經貿（學術版）ECONOMIC & TRADE UPDATE 2008年 第03期

Ⅱ 房地產企業如何預繳企業所得稅

房地產開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門批准經濟適用房項目開發、銷售的文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定執行。

房地產開發企業按當年實際利潤據實預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，

按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，填報在《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》（國稅函〔2008〕44號文件附件1）第4行「利潤總額」內。

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預計利潤率暫按以下規定的標准確定：

（一）非經濟適用房開發項目

（1）位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低於20%。

（2）位於地級市、地區、盟、州城區及郊區的，不得低於15%

（3）位於其他地區的，不得低於10%。

（二）經濟適用房開發項目

經濟適用房開發項目符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發<經濟適用房管理辦法>的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關規定的，不得低於3%。

Ⅲ 關於房地產企業所得稅題目

根據國家稅務總局《關於房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）文的規定，以題中已知條件，得：

一、2003年度應納稅所得額

A項目預售收入預計營業利潤額 = 2 580 * 20% = 516萬元

2003年度應納稅所得額 = 516 – 100 = 416萬元

二、2004年度應納稅所得額

A項目可售面積單位工程成本 = （15 000 + 7 000） / 10 = 22 000 / 10 = 2 200元/平方米
A項目預售收入調整應納稅額 = （2 580 – 1 * 2 200） – 516 = 380 – 516 = –136萬元
A項目當年銷售收入營業利潤額 = 21 600 – 8 * 2 200 = 21 600 – 17 600 = 4 000萬元

B項目預售收入預計營業利潤額 = 8 000 * 20% = 1 600萬元

2004年度應納稅所得額 = （–136） + 4 000 + 1 600 – 500 = 4 964萬元

三、2005年度應納稅所得額

A項目當年銷售收入營業利潤額 = 2 700 – （10 – 1 – 8） * 2 200 = 2 700 – 2 200 = 500萬元

B項目可售面積單位工程成本 = （35 000 + 5 000） / 20 = 40 000 / 20 = 2 000元/平方米
B項目預售收入調整應納稅額 = （8 000 – 4 * 2 000） – 1 600 = 0 – 1 600 = –1 600萬元
B項目當年銷售收入營業利潤額 = 30 000 – 12 * 2 000 = 30 000 – 24 000 = 6 000萬元

B項目當年平均銷售單價 = 30 000 / 12 = 2 500元/平方米
視同銷售項目應稅銷售額 = 5 * 0.02 * 2 500 = 250萬元
視同銷售項目銷售成本 = 5 * 0.02 * 2 000 = 200萬元
視同銷售項目營業利潤額 = 250 – 200 = 50萬元

C項目預售收入預計營業利潤額 = 7 000 * 20% = 1 400萬元

2005年度應納稅所得額 = 500 + （–1 600） + 6 000 + 50 + 1 400 –600 = 5 750萬元

注意，上述計算中，未考慮應交的營業稅及附加，均假設該些稅費已計入各期期間費用中。

另外，自2006年1月1日起，國稅發[2003]83號文已失效，改為執行國家稅務總局《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號）文。

Ⅳ 房地產開發企業企業所得稅怎麼預交

企業所得稅採取季度（月）預繳，年度匯算清繳的方法繳納。但，一直存在兩種觀點。一種觀點認為房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度待彌補虧損後的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。另一種觀點認為應直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅。兩種觀點的存在，使廣大房地產企業在預繳季度企業所得稅時無所適從。那麼，房地產企業究竟應該如何預繳企業所得稅呢？ 首先，根據《企業所得稅法》及其實施條例規定，企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳。房地產開發企業因其開發產品周期長，並且存在對未完工產品——房屋預先進行銷售，收取預收款現象。因此，《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本後的余額，即還沒有減去期間費用和稅金及附加，因此，房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題。如果季度內有完工產品收入和其他收入並且產生了實際利潤額，而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅，明顯少繳了企業所得稅，因此，季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額。 其次，《國家稅務總局關於印發〈中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表〉等報表的通知》（國稅函[2008]44號）規定，「利潤總額」填報會計制度核算的利潤總額，其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等。也就是說房地產開發企業預計利潤額，只是月（季）預繳所得稅的計稅依據「利潤總額」的其中的一部分，而不是其全部。 再其次，根據《國家稅務總局關於填報企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表有關問題的通知》（國稅函[2008]635號）規定，《中華人民共和國企業所得稅月（季）度預繳納稅申報表（A類）》第4行「利潤總額」修改為「實際利潤額」，填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入後的余額。從國稅函[2008]635號文的規定看，以前年度虧損在季度預繳申報時，是完全可以沖減實際利潤額的。 綜合以上理由，筆者認為，房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的，房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損後的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅。

Ⅳ 房地產開發企業所得稅匯算清繳怎麼做

（一）關於每季度預交。根據國稅函[2008]299號文，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品。

在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。

（二）關於開發產品何時為完工計交所得稅。根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業建造、開發的產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續。

當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。

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實施的影響：

新企業所得稅法及其實施條例已於2008年1月1日起施行。與原稅法相比，新稅法在很多方面有突出的變化。國家稅務總局所得稅管理司有關負責人最近在接受記者采訪時說：「從長遠來看，新稅法對內、外資企業會產生六個方面的積極影響。」

一是使內、外資企業站在公平的競爭起跑線上。新稅法從稅法、稅率、稅前扣除、稅收優惠和徵收管理等五個方面統一了內、外資企業所得稅制度，各類企業的所得稅待遇一致，使內、外資企業在公平的稅收制度環境下平等競爭。

二是有利於提高企業的投資能力。新稅法採用法人所得稅制的基本模式，對企業設立的不具有法人資格的營業機構實行匯總納稅，這就使得同一法人實體內部的收入和成本費用在匯總後計算所得，降低了企業成本，提高了企業的競爭力。

新稅法採用25%的法定稅率，在國際上處於適中偏低的水平，有利於降低企業稅收負擔，提高稅後盈餘，從而增加投資動力。新稅法提高了內資企業在工資薪金、捐贈支出、廣告費和業務宣傳費等方面的扣除比例。

Ⅵ 房地產開發企業如何做好企業所得稅匯算清繳工作

（一）關於每季度預交。根據國稅函[2008]299號文，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前採取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。
（二）關於開發產品何時為完工計交所得稅。根據國稅函[2010]201號文，房地產開發企業建造、開發的產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。房地產開發企業應按規定及時結算開發產品計稅成本，並計算企業當年度應納稅所得額。
（三）關於收入。開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內並由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。財政部《關於施工、房地產開發企業的財務制度》（財發[2003]55號）第六十二條明確：房地產開發企業開發的土地、商品房在移交後，將結算賬單提交買方並得到認可時，確認為營業收入的實現；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委託單位簽證後，確認為營業收入的實現。
（四）關於成本、費用扣除的稅務處理。企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。籌辦期業務招待費等費用稅前扣除問題，根據《企業所得稅法實施條例》第四十三條和第四十四條規定，企業正常生產經營活動期間發生的業務招待費、廣告費和業務宣傳費，可以按企業當年收入情況計算確定扣除限額。但是，對於在籌辦期間沒有取得收入的企業發生的上述費用如何進行稅前扣除，未作具體規定。考慮到以上費用屬於籌辦費范疇，《國家稅務總局關於企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》明確，企業籌辦期發生的業務招待費直接按實際發生額的60%、廣告費和業務宣傳費按實際發生額，計入籌辦費，按照《國家稅務總局關於企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》（國稅函[2009]98號）第九條規定的籌辦費稅務處理辦法進行稅前扣除。
（五）可以預提（應付）的成本費用。包括：（1）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在有相關合同、協議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發成本中。（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造並且不可撤消，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由房地產開發企業承擔的物業管理基金、公共維修基金或其他專項基金。
（六）企業在開發區內建造的配套設施。企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費准予扣除。若屬於營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
（七）企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本。其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。
（八）關於停車場核算。國稅發[2009]31號第三十三條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

Ⅶ 關於房地產企業所得稅的預繳

1. 去年按33%預繳的所得稅是不會給你退回的。

2.所得稅的稅率都是25%。不過房地產預繳所得稅主要考慮預繳的毛利率。因為預繳稅款=毛利X稅率。毛利的規定請參照國稅發[2009]31號。

3.你想退回所得稅，那要等整個工程結算以後，再進行一次全面的計算，是否退回那時候才知道，現在是不知道的。

4.房地產開發企業按銷售、預售銷售額，預交企業所得稅，根據商品房所處的位置和商品房性質（例如，經濟適用房），根據國家稅務總局「關於房地產開發企業所得稅預繳問題的通知」（國稅函[2008] 299號)，非經濟實用房，根據開發項目所在位置，開發預計利潤率分別不得低於20%、15%、10%；經濟適用房不得低於3%。管理費用在預交所得稅時，不做扣除，待匯算清繳時再扣除

5.至於其中如何使用稅率的問題，稅務機關會根據你銷售數量來分別確定的。

(7)關於對房地產企業企業所得稅培訓的講話稿擴展閱讀：

"稅"（又稱稅賦、稅金、稅收、賦稅、稅捐、捐稅、租稅）指政府為了維持其運轉以及為社會提供公共服務，對個人和法人強制和無償徵收實物或貨幣的總稱。各國各地區稅法不同，稅收制度也不同，分類也不同，概念不盡一樣。稅的中文稱呼，在中國各個朝代、各個中文地區對稅的稱呼也有差異。稅制即指稅收制度，由納稅人、課稅對象、稅目、稅率、納稅環節、納稅期限、計稅依據、減免稅和違章處理等要素構成；稅種指稅的種類，差異表現為納稅人和課稅對象的不同，稅種總合構成「稅制」。

Ⅷ 房地產公司企業所得稅處理

一、首先房地產公司開發項目所得稅的管理主要分為兩塊：
1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產公司
2、建設安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方

二、稅務部門對所得稅的管理：
1、如果帳目健全，核算真實的話可以申請查帳徵收，而查帳徵收中就有一個預征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據利潤自己計算出稅款預先申報繳納，然後年末稅務部門再查帳匯算清繳，多退少補。

2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實的話，那麼稅務部門就會採用核定徵收，
核定徵收也分兩種，一種是核定應稅所得率徵收，一種是定額徵收。而房地產業一般都是實行核定應稅所得率徵收，什麼意思呢？就是稅務部門會根據行業不同、營業額高低制訂出各行各業的大概成本利潤率（稅務部門叫做應稅所的率），房地產業應該是10%-12%左右，建築業應該是6%-8%左右，而企業所得稅稅率是25%，那麼10%-12%*25%就等於房地產業稅率是2.5%-3%，建築業稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似於營業稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時間是當月稅款次月15日前申報繳納。

3、幾個特殊規定：其一，對於建築業的收入實現時間確認比較特殊，由於工程項目清算時間跨度長，工程期內工程款的支付一般都是採取的預支、借款等形式，所以稅務部門規定不管支付的工程款是暫借還是預支都視同收入實現
其二，房地產業收入確認的特殊規定：房地產開發商收取的一切費用都算收入，包括代辦證件費用、代收的物業管理費裝修水電費等雜費
其三，對經濟適用房、普通住宅有特殊優惠政策，如有需要了解私下再談。
其四，現階段房地產業優惠政策是國家對於經濟危機所出台的臨時優惠政策，並不會長久，所以不要拿現在的政策指導以後的經營。

三、企業對企業所得稅的財務處理：
1、查帳徵收方式下的財務處理：
a、預交所得稅：
計提：
借 所得稅費用
貸 應交稅費——應交所得稅
繳納：
借 應交稅費——應交所得稅
貸 銀行存款
結轉：
借：本年利潤
貸：所得稅費用
b、匯算清繳：
如果預交數大於匯算清繳計算出來的應繳數，一般情況下，稅務機關為了減少稅金退庫的麻煩，實務中，大多將多預繳的上年度企業所得稅抵繳下一年度應繳納的稅款。這種情況下，企業的會計處理為：
借：其他應收款——所得稅退稅款
貸：以前年度損益調整——所得稅費用
如果預交數小於匯算清繳計算出來的應繳數會計處理同a
2、核定徵收下企業所得稅一般不進行匯算清繳，其他會計處理同a

四、房地產企業所得稅處理的幾個誤區：
1、核定徵收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產中有土地增值稅會相應提高，得不償失。
2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發票會響應減少，即使購房人現在無所謂，但在二次交易需要發票抵扣時就會出現麻煩，遲早會暴光。

[幫納稅人算帳，為納稅人理財]

Ⅸ 關於房地產企業所得稅

當前國稅部門房地產企業所得稅存在的主要問題 (一)房地產開發企業納稅素質上存在的問題。內 1．國稅系統管轄容的房地產開發企業均為新辦企業，會計核算水平、辦稅能力普遍有待提高。國稅系統管轄的房地產開發企業均為2002年以後新辦的企業