公募基礎設施REITs業務培訓試題

❶ 什麼是REITs

房地產信抄托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

2020年7月17日，中國REITs論壇舉辦「REITs市場的中國道路研討會暨《中國REITs市場建設》線上首發式」。

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REITs的特點在於：

1、收益主要來源於租金收入和房地產升值；

2、收益的大部分將用於發放分紅；

3、REITs長期回報率較高，但能否通過其分散投資風險仍存在爭議，有人認為可以，有人認為不行。

❷ 全國基礎設施REITs試點項目庫啟動 包含三類項目

新京報快訊（記者 饒舒瑋）今日（1月21日），國家發展改革委辦公廳發布關於建立全國基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目庫的通知。其中提到，為切實保障基礎設施REITs試點項目質量，發改委將按照統一標准和規則，設立覆蓋試點各區域、各行業的全國基礎設施REITs試點項目庫，並作為全國盤活存量項目庫的一個重要組成部分。
根據上述通知，基礎設施REITs試點項目庫包含意向項目、儲備項目和存續項目3類，項目須滿足相應條件才准入庫。
舉例來看，對於儲備項目須滿足以下條件：項目發起人（原始權益人）已正式啟動發行REITs產品准備工作，諸如已開始目標資產重組工作，或已基本確定公募基金管理人和資產支持專項計劃管理人，或已籌備成立項目公司，或相關股東已協商一致同意轉讓，或有權主管部門同意發行REITs產品等。入庫項目應符合中國證監會、國家發展改革委關於推進基礎設施REITs試點工作有關要求和規定。
此外，通知顯示，對符合條件的入庫儲備項目和使用募集資金投資的新項目，發改委方面將採取投資補助等方式安排中央預算內投資，支持項目順利實施；對使用募集資金投資的新項目，在安排其他中央預算內投資專項、地方政府專項債券時，可在同等條件下優先支持，推動盤活存量資產、形成投資良性循環。
新京報記者 饒舒瑋
編輯 楊娟娟 校對 李項玲

❸ 深交所：完善公募REITs規則體系及配套政策

深圳證券交易所副總經理李輝日前在「中國（北京）2020國際REITs發展論壇」上表示，REITs試點通知發布以來，深交所根據證監會統一部署，配合發改委工作安排，加緊開展各項准備。目前，配套規則即將發布，首批試點儲備項目已上報至國家發改委，業務技術系統准備就緒。接下來，深交所將會同各方加快推進相關工作，進一步完善規則體系及相關配套政策，優化交易機制，提升二級市場流動性，同時也期待與市場各方主體有更多的合作交流，合力推動中國REITs市場的長遠健康發展。
目前，深交所累計發行私募REITs產品近1000億元，初步形成國內規模最大、不動產類型覆蓋全、市場引領效應強和多元化投資者聚集的特色REITs板塊。
李輝認為，公募REITs試點工作平穩落地，需要各參與方凝聚發展共識，形成合力。結合公募REITs配套規則建設、試點項目儲備等方面工作實踐，建議關注以下四方面關鍵問題。
一是完善基礎設施項目的合規性要求。篩選優質項目，確保基礎設施REITs穩健起步和可持續發展，是本次試點最為關鍵的環節。有不少項目或多或少存在土地或股權轉讓限制、特許經營權轉讓需取得主管部門同意等相關問題。深交所正在積極發揮與各省市政府和主管部門對接合作的渠道作用，密切配合發改部門，配合各方共同商議，研究對策，完善項目合規性要求。
二是健全REITs治理長效機制。本次REITs試點採用「公募基金+基礎設施資產支持證券」產品結構設計，可以有效借鑒現有上市公司治理經驗，明晰基金管理人、託管人、運營管理機構、基金持有人等各參與主體的權利和義務，建立有效治理決策機制，形成良好的協同和制衡機制，切實保護投資者合法權益，提升基礎設施基金的運營管理水平。
三是豐富二級市場交易機制。結合前期調研，為更好地契合投資者需求，提高二級市場流動性，深交所配套規則明確在現有競價交易、大宗交易基礎上進行適度優化並引入詢價交易方式，基礎設施基金可作為質押券參與債券質押式協議回購和債券質押式三方回購業務，可以選定流動性服務商提供流動性報價服務。接下來，將進一步推動拓寬投資者群體，優化交易機制，更好滿足投資者現實交易需求。
四是推動出台配套支持政策。結合首批試點項目情況，基礎設施項目仍然面臨一些共性的實際問題，例如，在資產重組和資產運營環節尚未實現稅收中性；在國資轉讓環節，存在需要履行國資進場交易程序。目前，部分區域的試點項目已有可借鑒的創新實踐。深交所正在配合證監會積極出台相關配套支持政策，為REITs產品的長期發展奠定基礎。
30年來，深交所持續打造創新資本市場、產品、技術體系，為基礎設施公募REITs試點創造了更好的生態氛圍與環境基礎。深市市場體系清晰、產品類型豐富、市場活力充沛、流動性充裕，今年以來，深市股票累計成交金額超過115萬億元，全球排名第三，擁有更為多元化的投資者群體。深交所創業板、中小板和核心成分指數升幅在全球位居前三，市場成長特色顯著，投資者回報豐厚。同時，技術體系自主可控，為包括基礎設施公募REITs試點在內的市場改革創新提供有效的技術保障支撐。

❹ 公募REITs規則出爐 上交所已儲備多單優質項目

上海證券交易所公募REITs三項主要規則29日出爐。上交所方面表示，已儲備多單優質項目，將全力保障首批項目順利上市。
《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第1號——審核關注事項（試行）》《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第2號——發售業務（試行）》等三項主要規則的正式發布，標志著上交所推進基礎設施公募REITs試點工作取得階段性進展。
基於打造「簡明友好型」REITs業務規則體系的理念，三項規則主要明確了基礎設施公募REITs的業務流程、審查標准和發售流程，對市場參與主體有較強的規范和指導意義。
業界普遍認為，公募REITs能有效盤活存量資產，帶動增量投資，形成良性投資循環，降低企業杠桿率，提高直接融資比重，推動資本市場更好地服務實體經濟。同時，公募REITs可為投資者提供除股票、債券、基金和衍生品之外新的大類資產配置類別，填補當前金融產品空白，豐富資本市場投資工具，拓寬社會資本投資渠道。
上交所相關負責人表示，公募REITs試點啟動後，上交所從市場發展、業務規則、技術開發、內部規程、產品運營和綜合新聞等方面全線推進。目前上交所已儲備多單優質項目，技術系統也將於近期准備就緒。
這位負責人表示，下一步將重點做好項目跟蹤與服務、交易機制優化和流動性建設等工作，全力保障首批項目順利上市。